ניתוח ''כלכליסט'' - תוכנית נתניהו לדיור בהישג יד: השאלה בהישג ידו של מי?

כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט

1. הפיכת הבנייה להשכרה למשתלמת

היקף: אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ (מלבד תל אביב).

עלות: עשרות מיליוני שקלים מהפסד על מכירת הקרקע

מתי: מכרזים ראשונים יכולים לצאת לדרך באופן מיידי

פתרון חדש: לא. קיים חוק מ־2007 אך הוא לא העניק תמריץ מספיק ליזמים.

מי מרוויח: כל שוכרי הדירות. באופן ישיר יושפעו שוכרים שמתקשים לעמוד בתשלומי שכר הדירה או חסרי הון עצמי לרכישת דירה.

מי יפסיד: משקיעים שמשכירים דירות בסמוך לפרויקטים שייבנו, וראשי ערים שנמנעו מדיור להשכרה מחשש שימשוך אוכלוסיות חלשות.

מטרת ההצעה היא להפוך את בניית הדיור להשכרה למשתלם עבור היזמים, שנמנעו מבניית דיור להשכרה, בעיקר בשל היעדר כדאיות כלכלית.

התוכנית תיושם באמצעות שיווק קרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל לבניית אלפי דירות חדשות בהשכרה. על הקרקע תינתן הנחה של 30% לפי המודל של משרד הבינוי והשיכון, או 75% לפי המודל של משרד האוצר.

היזמים הזוכים יהיו אלה שיציעו את מחיר השכירות הנמוך ביותר (שיטת המכרז ההפוך). בשני המודלים יחויבו היזמים להשכיר את הדירות לעשר שנים. מכרזים ראשונים צפויים בבאר שבע ובראש העין.

2. 50% הנחה לקרקעות במכרזי המחיר למשתכן

היקף: אלפי יחידות דיור בשנה.

עלות: הנחה של 50% במחיר הקרקע, עד 400 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

מתי: עוד השנה.

פתרון חדש: לא. החידוש הוא הנחה של כ־50% על הקרקע

מי מרוויח: הקבלנים.

מי יפסיד: ראשי ערים שאינם מעוניינים באוכלוסיה חלשה, כל מי שיישאר מחוץ לרשימת הזכאות.

מדובר במכרזים הפוכים על קרקע שנמצאת בשליטת מינהל מקרקעי ישראל, שבהם היזמים אינם מתחרים על מחיר הקרקע הגבוה ביותר אלא על מחיר הדירה הסופי הזול ביותר.

בשבועיים הקרובים יצטרך אטיאס להתמודד עם שתי בעיות מרכזיות: חוסר העניין של ראשי הערים לצאת במכרזים אלה כדי להימנע ממשפחות במצב סוציו־אקונומי נמוך; וגיבוש רשימת הקריטריונים באופן שיאפשר גם למשפחות שאינן ברוכות ילדים להגיע לראש התור.

לפי גורמים במשרד השיכון, הקריטריונים יכללו נקודות זכות ליוצאי צבא ושירות לאומי, והעדפה למשפחות קטנות בנות עד שלושה ילדים.

3. הכבדה בתשלום ארנונה בדירות רפאים

היקף: 140 אלף יחידות דיור.

עלות: לא ידוע.

מתי יקרה: לאחר חקיקה בנושא.

פתרון חדש: כן, אך עדיין לא ברור כיצד יעבוד.

מי מרוויח: הרשויות המקומיות.

מי יפסיד: בעלי הדירות הריקות.

הטיפול בדירות הרפאים - נושא מרכזי בקרב יושבי אוהלי המחאה - אמור להכביד על תושבי החוץ המחזיקים דירות ריקות במרכזי ערים, שאינם מושכרות או מוצעות למכירה. זמן הפטור מארנונה לדירות ריקות יצומצם לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים, ותעריף הארנונה בתום תקופה זו יוכבד.

הבעיה בפתרון זה היא כי הוא אינו מייצר שינוי בפועל. כבר כיום הפטור מארנונה לדירה ריקה מוגבל לשישה חודשים. כמו כן, לא נאמר מה יהיה התעריף החדש לתושבים שלא יסכימו לשחרר את דירותיהם.

4. הנחה לסטודנטים בתחבורה ציבורית

היקף: סטודנטים שלא קיבלו הנחה.

עלות: כמה עשרות מיליוני שקלים.

מתי: תחילת שנת הלימודים.

פתרון חדש: כן.

מי מרוויח: סטודנטים שרוכשים פעם ראשונה כרטיס לאוטובוס או לרכבת.

מי יפסיד: כל מי שכבר קנה כרטיס וציפה לקבל הנחה נוספת.

סטודנטים ממילא זוכים להנחה קבועה של 10%–50%. מי שיזכה להנחה שהבטיח נתניהו יהיו כנראה סטודנטים שלא קיבלו הנחה עד היום, כגון אלו שנוסעים בדרכים בין־עירוניות או אלו שלא רכשו עד היום כטיס מוזל. לדברי האוצר, אין כוונה לתת הנחה נוספת על זאת שחלק מהסטודנטים כבר מקבלים באופן שוטף, ולכן עלות ההטבה תסתכם בכמה עשרות מיליוני שקלים בלבד. הסבסוד יגיע מתקציב המדינה.

עם זאת, לפני כחודשיים דחה שר התחבורה ישראל כ"ץ התייקרות עונתית של כ־2% בתעריפי הנסיעה הציבורית, והתייקרות זאת תחזור במועד מאוחר יותר השנה. התוצאה: נתניהו אולי מעניק הנחה של 50%, אבל קודם צריך לוודא שמחירי הנסיעה לא יתייקרו טרם קבלת ההנחה.

5. בניית מעונות סטודנטים חדשים

היקף: 10,000 יחידות דיור.

עלות: הקרקעות מיועדות לצורכי ציבור, ולכן אין הפסד ישיר למדינה.

מתי: בתוך כמה חודשים. היוזמה תלויה בשיתוף פעולה של ראשי הערים.

פתרון חדש: כן. עד כה הסתכמה הבנייה בעיקר ביוזמות מקומיות.

מי מרוויח: הסטודנטים.

מי יפסיד: בעלי דירות שמושכרות כיום לסטודנטים.

בניית המעונות תתבצע על קרקעות "חומות" (המיועדות למבני ציבור), בערים שבהן קיים ריכוז גבוה של סטודנטים כמו חיפה ובאר שבע. המדינה תעניק את הקרקעות בחינם והיזמים שיתמודדו במכרזים יתחרו ביניהם על שכר הדירה הנמוך ביותר למשך 20 שנה (צמוד לעליית המדד בלבד). התוכנית תאפשר בנייה של עד 45 דירות לדונם, והמכרזים לבנייה יוצאו באמצעות האוניברסיטאות או הרשויות המקומיות.

6. ביטול הבירוקרטיה באמצעות חוק הוד"לים

היקף: 50 אלף יחידות דיור לפחות.

עלות: קרוב ל־400 מיליון שקל.

מתי: כשנה עד לתחילת פעילות.

פתרון חדש: לא. התוכנית הוצגה בפעם הראשונה כבר לפני כחמישה חודשים.

מי מרוויח: תיתכן הוזלה לכולם.

מי יפסיד: כולנו, בשל החשש שהוועדות ינצלו את סמכויותיהן לרעה.

ועדות הדיור הלאומיות (ודל"ים) יוקמו במתכונת מוקטנת של הוועדות המחוזיות ויטפלו רק בקרקעות המיועדות למגורים. החוק יוגבל ל־18 חודשים, ואם תוכנית אחת תצא מהרשימה בגלל אישור, הקפאה או ביטול - מיד תיכנס תוכנית אחרת במקומה. תוכנית הוד"לים היא למעשה מסלול עוקף של ועדות התכנון המחוזיות, והיא מעלה לא מעט חששות בקרב הארגונים הסביבתיים והחברתיים. בין היתר קיים חשש כי שחרור חסמים יצור בנייה חסרת רסן גם באזורים שהתוכניות המחוזיות קבעו כירוקים.

7. ביצוע הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

היקף: על פי ראש הממשלה תסייע בשחרור עשרות אלפי יחידות דיור בשנה לשו.

עלות: לא ידוע.

מתי: על סמך התקדמות עד כה לא יצא לפועל בשנה הקרובה.

פתרון חדש: לא. עבר לקריאה ראשונה בשבוע שעבר.

מי מרוויח: יזמים, קבלנים, בעלי נכסים.

מי יפסיד: עובדי המינהל שיפוטרו.

מטרת הרפורמה היא להפוך את המינהל לגוף ידידותי לסביבה ולהפחית את ההליכים הבירוקרטיים שמוכתבים היום מעצם שליטתה של המדינה ביותר מ־93% מהקרקעות בארץ. הרפורמה כוללת העברת הבעלות של נכסים עירוניים לידיים פרטיות, מעבר לשיטה של מכירת קרקע במקום חכירה והאצת תהליכי תכנון ושיווק.

8. מענקים לזוגות צעירים בפריפריה

היקף: 4,000 רכישות יבוצעו בשנה ב־30 היישובים שברשימה.

עלות: 400 מיליון שקל בשנה.

מתי: התכנית יצאה לפועל.

פתרון חדש: לא. בעבר הונהגה תכנית דומה שהעניקה הטבות בפריפריה.

מי מרוויח: קבלנים, צעירים שמעוניינים לעבור לפריפריה.

מי יפסיד: אין.

תוכנית המענקים שמקדם אטיאס הגיעה אל הישורת האחרונה השבוע, עם החתימה על החוזר מול הבנקים המאפשר את שחרור הכספים. התוכנית מעניקה הטבה של 100 אלף שקל למחוסרי דירה שיבחרו לקנות את דירתם הראשונה בפרויקט חדש באחד מ־30 יישובי הפריפריה שנכנסו לרשימה. ההטבה מתחלקת בין רוכש הדירה לבין הקבלן המבצע.

כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט