מדוע מטיל בנק ישראל את המגבלות על המשכנתאות?

כל מי שמעורה במידה זו או אחרת בשוק המשכנתאות המקומי ודאי שם לב למגבלות ההולכות ומתהדקות על נוטלי ומעניקי המשכנתאות, בד בבד עם התחממות (שלא נאמר רתיחה) של שוק המשכנתאות. מגבלות אלו מוטלות ע"י בנק ישראל ולהן שתי השפעות עיקריות ומורגשות:

ראשית, משכנתאות רבות שלפני שנתיים ושלוש שנים היו מאושרות תוך זמן קצר, אינן מאושרות כיום והבנקים למשכנתאות שולחים את הלווים לגייס הון נוסף מבני המשפחה או ממקורות אחרים ולהקטין את סכום ההלוואה או, לחילופין, לחפש נכס זול יותר.

שנית – ייקור המשכנתאות.

במאמר זה ניגע בנושא זה המטריד רבים העומדים בפני נטילת ההלוואה ונסביר מדוע נוקט בנק ישראל בצעדים אלו.

ב-1 בספטמבר 2013 נכנסו לתוקפן הוראות בנק ישראל לבנקים למשכנתאות אשר מטילות מגבלות נוספות על הלוואות המשכנתא אותן יכולים להעניק הבנקים ללווים. עיקרי ההנחיות החדשות הן:

 א.  לא תינתן משכנתא לתקופה העולה על 30 שנה

 ב.  ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מסך ההכנסה נטו לאחר מס של הלווה.

 ג.  הלוואות בהן ההחזר ינוע בין 40% ל 50% מההכנסה יחוייבו בהלימת הון של 100%.

     כלומר, הבנק ידרש "לשים בצד" סך השווה ל100% מההלוואה (בעוד בעבר נדרשו לא יותר מ 75%).

 ד.  חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה לא יהיה גדול משני שליש מסך ההלוואה (היתר יהיה בריבית קבועה – הלוואה יקרה יותר).

הנחיות אלו מגיעות לאחר שבשנים קודמות כבר היו כמה "סבבי מגבלות" כגון זו שהוטלה למשל באפריל 2011 בה נקבע כי לא ניתן יהיה ליטול משכנתא שיותר משליש ממנה הוא בריבית המשתנה בפרקי זמן הקצרים מחמש שנים.

ההשלכות על הסכום אותו נידרש להחזיר – במילים פשוטות

העובדה שהבנקים נדרשים להלימת הון גבוהה יותר תבוא לידי ביטוי בכמות הכסף אותה יידרש הלווה להחזיר לבנק שכן עלויות הקצאת ההון עלו בשליש מ 75% ל 100%. אותם 25% נוספים שעד היום היו יכולים לשמש למתן הלוואות אחרות מהן מרוויח הבנק, חייבים להתוסף לסכום אותו מניח הבנק "בצד" בקשר עם אותה הלוואה. היות שהבנק לא מעוניין לספוג את הפסד הרווח האלטרנטיבי מאותם 25%, הרי הוא יגלגל אותו על הלווה והם יבואו לידי ביטוי בריבית ההלוואה, מה שיביא, בסופו של דבר, להחזר של יותר שקלים עבור אותה ההלוואה.

גם העובדה שחלק הריבית המשתנה בהלוואה קטן ובמקומו מתחזק המרכיב של הריבית הקבועה יגרום ללווים להחזיר יותר כסף. כיום הריבית במשק הישראלי (ובכל העולם) נמוכה מאוד. דבר זה מוזיל את המשכנתאות שניטלו בריבית משתנה אשר כמובן מבוססת על ריבית הפרים במשק. כאשר הבנק מעניק הלוואה בריבית קבועה, עליו לקחת בחשבון מצב סביר בהחלט של עליית ריביות. לפיכך הלוואה בריבית קבועה תהיה תמיד יקרה יותר מהלווה בריבית משתנה.

 מדוע מוטלות המגבלות?

רבים מכם וודאי תוהים מה המטרה של כל אותן המגבלות. הרי, מחירי הנכסים ויוקר המחיה גבוהים מאוד גם כך ומה הטעם להקשות עוד על אותו מעמד ביניים סובל ולהרחיק ממנו עוד את הדירה הנכספת?

התשובה נמצאת בשאלה עצמה. התרחיש שמדיר שינה מעני נגיד בנק ישראל ושהמגבלות על המשכנתאות מיועדות למנוע מבעוד מועד מזכיר את משבר הסאב פריים שהיה בארה"ב ב 2008 ושרק בשנה האחרונה החלה היציאה ממנו.

התרחיש שמדיר שינה מעיני הנגיד

כיום הריבית במשק נמוכה מאוד ועל כן הלוואה בריבית משתנה היא זולה. אם הבנקים ימשיכו לתת, ונוטלי המשכנתאות ימשיכו לקחת משכנתאות בסכומים גבוהים מאוד, רובן בריבית משתנה ושההחזרים עליהן מהווים חלק משמעותי מסך ההכנסה החודשית נטו עלול להווצר מצב מסוכן.

עליית ריבית במשק מחד או הרעה בתנאי המשק מאידך, שתגרור ירידה במשכורות או גלי פיטורין, תוביל לגל עצום של לווים שלא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. עשרות ומאות אלפי דירות המהוות בטוחות של הבנקים כנגד הלוואת המשכנתא ייזרקו לשוק, או ע"י בעליהן (במקרה הטוב) או ע"י הבנקים (במקרה הפחות טוב, לאתר שבעל הנכס לא עמד בהחזרים והבנק דרש מימוש הבטוחות שניתנו לו).

בשוק יווצר היצע עצום של נכסים בעוד הביקוש יישאר נמוך או אפילו יקטן בגלל החשש מהעתיד הכלכלי "הבלתי נודע". הדבר יגרום לירידה של עשרות אחוזים במחירי הנכסים שבידי הבנקים ועלול להביא אותם למצב של פשיטת רגל – כפי שהיה בארה"ב (ונמנע לבסוף הודות להזרמת כסף של הממשל לאותם בנקים).

מעבר להשפעה על הבנקים למצב שכזה תהיה גם השפעה על רוכשי הדירות שכן ניכסיהן יאבדו את ערכם ואלו שלא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא יאבדו את דירת המגורים שלהם וייאלצו לחפש פיתרונות חלופיים.

בנק ישראל מנסה למנוע את הווצרות התנאים למצב זה ועל כן מקשיח את התנאים למתן הלוואות ע"י הבנקים.

 מה הפתרונות?

אם אתם עומדים בפני נטילת משאם נתקלתם בסירוב של הבנק לאשר לכם משכנתא תוכלו לחפש מקורות מימון נוספים אצל המשפחה או חברים. האפשרות השניה היא לחפש נכס זול יותר, בד"כ קטן יותר או מרוחק מהמרכז. באופן מפתיע, ייתכן גם שהמשך שכירת בית יכול להיות פיתרון מצויין עבורכם וישתלם לכם בעתיד.

אפשרות נוספת להוזלת החזרי המשכנתא העומדת בפניכם היא גיוון תמהיל ההלוואה בעת הרכבתה. על אף המגבלות אותן הטיל בנק ישראל לגבי חלק ההמשכנתא בריבית משתנה, עדיין קיימת גמישות במקומות אחרים. ניתן, למשל להצמיד למטבעות זרים כמו דולר אמריקאי או יורו. אם הנכם סבורים שמטבעות אלו ימשיכו להחלש אל מול השקל, תהיה זו החלטה נבונה להצמיד חלק מההלוואה לאותו מטבע. כמובן שיש ליטול כאן סיכון מחושב ולא להצמיד את כל סכום ההלוואה למטבע אחד. בנוסף לכך חשוב לאפשר מיחזור משכנתא ללא קנסות ובנקודות קרובות ככל הניתן. דבר זה יאפשר לכם, בתנאי שוק משתנים, להנות מהאפשרות לשנות את אופי ההלוואה לפי תנאי השוק ולהקטין את ההחזר החודשי.