7 פתרונות לבעיית מחיר השכירות

כתבתם של דותן לוי ושי פאוזנר מהאתר כלכליסט

התזמון של אריאל אטיאס להצעתו בתחום הדיור השכרה לא יכול היה להיות טוב יותר. אתמול פרסם אטיאס את המדיניות החדשה של משרדו בנושא הדיור להשכרה. התוכנית שגובשה במשך מספר חודשים מנסה להפוך את ענף הדיור להשכרה לרלבנטי, לאחר שהחוק הקודם מ־2007 כמעט שלא יושם.

מדובר במודל חדש שבו לראשונה הזוכה בקרקע ייבחר לאחר שיעמוד בתנאי המכרז להשכרה, תוך התחייבות להשכרה במחיר מפוקח ולהשכרה לזכאים לפי הקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון לתקופה של עד 10 שנים. הזוכה ייבחר לפי שקלול של הצעתו על מחיר הקרקע והצעתו למחיר המופחת שיציע לשוכרים. היזמים יזכו לשלל הטבות משמעותיות שיינתנו לשם תמרוץ הבנייה להשכרה.

המודל החדש שונה משתי תוכניות ניסיוניות לדיור להשכרה שיצאו במהלך שנת 2010 באשדוד ובירושלים, שבהן לא היה קריטריון שקבע את מחיר השכירות הסופי אלא הודגשה ההנחה שניתנה ליזם על הקרקע בגובה 10%–40%.

במודל הנוכחי יינתן משקל של 50% למי שמציע את המחיר הנמוך ביותר לשכר דירה חודשי ל־10 שנים, כאשר העלאה תתאפשר רק לפי הצמדה למדד ולכל היותר ב־2% בשנה. הזוכה יקבל הטבות לפי חוק לעידוד בניית דירות להשכרה ומשרד הבינוי והשיכון יפקח על תנאי השכירות לאורך כל תקופת השכירות - עד 10 שנים. בשלב ראשון יוצעו ליזמים קרקעות ל־690 יחידות דיור בראש העין ועוד כ־322 יחידות דיור בשכונת רמות בבאר שבע. בתוך כך, השאלה הגדולה שעולה כעת היא כמה מתוך הקרקעות המיועדות לשיווק אכן יוקצו לכך והאם תהיה לכך היענות מצד היזמים. כמו כן, המודל עדיין לא אושר סופית על ידי משרד האוצר.

התשואות הרגו את השוק

חוקי הדיור שאמורים לעודד בנייה להשכרה נולדו כדי לתמרץ קבלנים ויזמים לבנות מבנים להשכרה אך אלו נכשלו כישלון חרוץ מכיוון שעד היום בולט בתחום זה היעדר הכדאיות הכלכלית של היזמים. בעולם המערבי מקובל כי לאחר הקמת פרויקטים כאלה הם נמכרים לגופי השקעה מוסדיים - קרנות פנסיה, קופות גמל וקרנות ייעודיות לתחום זה. המוסדיים בישראל מחפשים תשואות גבוהות ממה שניתן לקבל על השקעה בדירות להשכרה בישראל. השמאי ארז כהן מדווח, שגובה התשואה בשוק השכרת הדירות נע כיום בכל הארץ בין 3%–6% בממוצע, עם סטייה קלה מעלה במקומות מבוקשים בפריפריה כמו באר שבע או קריית שמונה, וסטייה מטה בדירות יוקרה בתל אביב.

יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס אומר כי האלטרנטיבה הכדאית יותר למוסדיים היא השקעה בנכסים מניבים שמציעים תשואה של 7%–11%. עו"ד יהודה רווה מוסיף, כי לאור העובדה שהיזם נאלץ להפעיל בעצמו את הנכס להשכרה שייבנה, עליו להשיג תשואה גבוהה הרבה יותר: "כיום הבנקים יציעו ליזמי בנייה להשכרה הלוואות בריבית של כ־5%, וההלוואה שהבנקים יסכימו לתת תהיה קטנה ממחצית ההון הדרוש לפרויקט. לאור זאת, נאלצים היזמים ליטול הלוואות לטווח קצר (מזנין), בריביות שנעות סביב 7.5%. יזם שרוצה להרוויח צריך להגיע לתשואה של 15% על הכסף ולשם כך המדינה צריכה ליצור תמריצים אמיתיים".

1. תוכניות עירוניות לפיצול דירות גדולות: הדירות המחולקות ייצאו מהארון

 יתרונות: המדינה לא נושאת בעלויות

 חסרונות: עומס על התשתיות העירוניות

 סטטוס: טרם הוגשה הצעה

 כניסת הפתרון לתוקף: 6 חודשים מרגע אישור הפיצול

בשנתיים האחרונות נלחמות עיריות גבעתיים ותל אביב בתופעת פיצול הדירות, מלחמה שנראה כי הצליחה מאוד לאור מספרן הצונח של דירות כאלה. אתמול דיווח ח"כ עתניאל שנלר (קדימה) על יוזמה לקדם הוראת שעה עוד במושב הכנסת הנוכחי, שלפיה בערים המונות יותר מ־100 אלף תושבים תתאפשר חלוקת דירות תחת פיקוח צמוד של העירייה על כך שתנאי המגורים בדירות המפוצלות יהיו ראויים.

השמאי ארז כהן סבור כי יש לאפשר לעירייה לנהל את פעילות הפיצול ולהקפיד שהדירות שיפוצלו הן דירות גדולות: "אין סיבה שבשכונות כמו שיכון ל' או בבלי בת"א יגורו קשישים בודדים בדירות של 150 מ"ר או יותר. בשיכון ל' אפשר לקבל כיום כ־6,000 שקל לחודש על דירה כזו, והפוטנציאל לאחר הפיצול הוא של 12 אלף שקל לפחות". להערכת כהן, מרגע אישור הפיצול נדרשים רק שישה חודשים כדי להוסיף לשוק מאות דירות להשכרה בכל עיר באזורי הביקוש.

ההצעה נראית כפתרון המתאים מאוד לתל אביב וייתכן שגם לערים אחרות בגוש דן. בשוק הנדל"ן בתל אביב אמרו אתמול כי לאישור פיצול הדירות יש לצרף גם סעיף שיאפשר להכשיר שינוי ייעוד של שטחים מסחריים לדיור - בעיקר בדרום העיר.

2. החזרת הדיור הציבורי: דירות עמידר של המאה ה - 21 

יתרונות: למדינה ניסיון מוכח בבנייה מהירה; לפי החברות המשכנות, הן יכולות לקלוט מיידית 10–20 אלף יחידות דיור לניהול

חסרונות: המימון יקר; מדובר בפתרון סוציאליסטי שנוגד את הקו הכלכלי של המדינה; הבנייה לרוב אינה אסתטית

סטטוס: טרם הונחה הצעה ממשית

כניסת הפתרון לתוקף: 3–5 שנים ממועד החקיקה

דיור ציבורי מאופיין לא פעם כ"דירות עמידר" הנמצאות כיום כמעט בכל עיר. הדירות בדיור הציבורי מושכרות לאוכלוסייה פחות מבוססת מבחינה סוציו־אקונומית, העומדת בתנאי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון. דירות אלה מנוהלות על ידי חברות אכלוס, שהן חברות ממשלתיות או ממשלתיות־עירוניות לדיור.

הסיבה לבניית דירות אלה בעשורים קודמים היתה לשם שיכונם המהיר של רבבות עולים חדשים, ובתום תקופה מסוימת ניתנה לשוכרים אפשרות לרכוש את הדירה. נכון להיום, מספר הדירות הציבורות ברחבי המדינה עומד על כ־70 אלף.

התאמת הדיור הציבורי למאה ה־21 תכלול בניית בניינים על קרקעות שבבעלות המדינה, שמרבית הדירות בהם יהיו קטנות. הקריטריונים לקבלת דירה בדיור ציבורי יהיו דומים לאלה של זכאי משרד השיכון, אך בנוסף לכך יינתן מענה לסטודנטים.

3. עדכון החוקים הקיימים: הגדלת הסיוע בתשלום דמי השכירות ל־140 אלף משקי בית

יתרונות: סיוע למעוטי יכולת

חסרונות: הגדלת תקציב משרד השיכון, פתרון לסקטור ספציפי

סטטוס: הועברו בקשות לרה"מ

כניסת הפתרון לתוקף: כמה שבועות לאחר אישור העדכון

המדינה מסייעת כיום על פי חוק ל־140 אלף משקי בית, שהם זכאי משרד השיכון, בתשלום שכר דירה בסכומים הנעים בין 550 ל־1,250 שקל לחודש. מבקר המדינה התריע כמה פעמים בשנים האחרונות שגובה הסיוע לא עודכן שנים ארוכות. לפי הערכת המבקר, הסכומים נשחקו ב־30% לאור עליית דמי השכירות לאורך העשור האחרון.

הקואליציה לקידום דיור בהישג יד דורשת מהממשלה לעדכן את היקף הסיוע ולאשר סיוע דיפרנציאלי ליישובים שונים בישראל על פי פערי מחירי השכירות בהם. בנוסף דורש המטה לתכנון אחראי כי בתוכנית הו"דלים (ועדות לאומיות לדיור), הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל והרפורמה בתחום התכנון והבנייה, ייכלל סעיף שיחייב תכנון בנייה להשכרה במתחמים חדשים.

עדכון הסכומים שבחוק תלוי בהסכמת האוצר להגדלת תקציב משרד השיכון, ובנכונות ראש הממשלה לשנות את חוקי הרפורמות שקידם.

4. חקיקת חוק פיקוח ההשכרה: שכר הדירה יעלה בעד 5% בשנה

יתרונות: הסדרת השוק; פיקוח וסיוע לשוכרים ומשכירים

חסרונות: ירתיע משקיעים מקניית דירות להשכרה

סטטוס: ממתין להחלטת ממשלה

כניסת הפתרון לתוקף: 90 יום מרגע אישור החוק

בניגוד לרוב ההצעות לפתרון, מדובר בהצעת חוק שכבר הוגשה לכנסת. חברי הכנסת שלי יחימוביץ' וכרמל שאמה־הכהן ניסחו, בסיוע האגודה לזכויות האזרח, הצעת חוק שנועדה להסדיר את שוק השכירות הפרוע. כיום הממשלה מתנדת להצעת החוק.

ההיגיון שעומד מאחורי הצעת החוק הוא כי על המדינה לעודד שכירות ארוכת טווח בקרב הציבור.  הצעת החוק מגבילה את האפשרות להזניק את מחירי שכר הדירה בקרב בעלי בתים, כפי שקרה באזורי ביקוש בישראל.  נוסח ההצעה קובע כי משכיר דירה יוכל להעלות את שכר הדירה מדי שנה רק לשוכר ממשיך (להבדיל משוכר חדש) בסכום שאינו עולה על 5% משכר הדירה.

הצעת החוק דורשת הקמת נציבות שכירות שתפקח ותיתן סעד מהיר, במקרה של מחלוקות או הפרת החוק, לשוכרי ומשכירי דירות גם יחד, כמקובל במדינות רבות בעולם.  בנוסף, הצעת החוק של יחימוביץ' ושאמה־הכהן קובעת כי גובה הפיקדון שיוכל לגבות בעל הדירה מהשוכר לא יעלה על סכום השווה לשכר דירה של חודש אחד.

5. חרם על בעלי הדירות: חוזרים לגור עם ההורים

יתרונות: אין צורך בבירוקרטיה; הטלת חרמות הוכיחה את עצמה

חסרונות: דרושה משמעת עצמית קהילתית; חוסר נוחות

סטטוס: בשלבי התאגדות ראשוניים

כניסת הפתרון לתוקף: מיידי, בתנאי שמתקבלת החלטה

מפתה לחשוב כי מודל החרם שהצליח לצרכנים במאבק הקוטג' ינצח גם כאן. עם פרוץ מאבק הדיור נשמעו קולות בקרב שוכני המאהלים שהציעו חרם צרכנים מקיף, אך בהיעדר הכוונה וכוח שיאחד את כולם הם נבלעו ולא הפכו לקול המרכזי במאבק. רן מלמד, סמנכ"ל בעמותת ידיד, מציע מודל ראשוני שנשמע מציאותי יותר מאשר ההצהרה הסתמית "לא לשכור דירות". לפי מלמד, את המאבק צריכים להניע הסטודנטים באמצעות אגודות הסטודנטים השונות. על האגודות לנצל את תזמון התקופה הנוכחית של טרום שנת לימודים שבה אלפי סטודנטים מבקשים לשכור דירות ולהכין רשימות מקיפות של מחירי שכירות מומלצים לפי אזורים. כל סטודנט שמבקש לשכור דירה יוכל להתעדכן על המחיר המתאים לאזור המבוקש ובמקביל יוכלו בעלי דירות להציע את דירותיהם להשכרה דרך אגודות הסטודנטים. מנגד, הסטודנטים יתודרכו לסרב בעיקשות לבעלי דירות שמבקשים מחירים מופקעים עבור דירותיהם.

אם המאבק לא יצלח ובתחילת שנת הלימודים אלפי סטודנטים ייוותרו ללא קורת גג, האגודות ייאלצו להפעיל את נשק יום הדין וימנעו את פתיחת שנת הלימודים. התקווה היא שבהמשך יאמצו אותו כלל שוכרי הדירות.

6. מכרזי BOT של דיור להשכרה : בונים, משכירים ומחזירים למדינה

יתרונות: המדינה לא נושאת בעלות הפרויקטים ובניהולם

חסרונות: מחירי הקרקע מהווים חסם ליזמים; הכנת מכרזים גוזלת זמן

סטטוס: הצעה טרם הוגשה

כניסת הפתרון לתוקף: שנתיים וחצי מרגע הזכייה

המדינה תפרסם מכרזים לבניית דירות להשכרה בשיטת BOT - Build, Operate, Transfer - שבה היא תגדיר את תמהיל הדירות ואת מחירי השכירות. בתום תקופה קבועה מראש יוחזרו המבנים לידי המדינה. בלשכת השמאים, שעומדת מאחורי ההצעה, סבורים כי המכרז צריך להתבסס על תחרות בין היזמים על משך זמן החזקת הנכסים וניהולם, ומי שיסכים להחזיק בהם לתקופה הארוכה ביותר יזכה בפרויקט.

השמאים מעריכים כי פרויקטים אלה יכולים להתקיים רק אם המדינה לא תגבה כלל מהיזמים את מחיר הקרקע, זאת בניגוד להערכות בענף כי אם יאושרו פרויקטים כאלה, ייגבה מחיר קרקע בצורת חכירה מופחתת. פרויקטים מסוג זה יכולים להיבנות בתוך שנתיים וחצי מרגע הזכייה במכרז, אך עם האישורים הממשלתיים וזמן הכנת המכרז יידרשו כארבע שנים לסיום הפרויקט. 

כתבתם של דותן לוי ושי פאוזנר מהאתר כלכליסט