סיכום שנת 2017 בשוק הנדל"ן על פי אילן מיכאלי

אילן מיכאלי הוא בעלים ומייסד של קבוצת IMG, מנטור ומרצה בכיר בתחום הנדל"ן. לקבוצת IMG שלוש חטיבות מרכזיות: חטיבת יזמות, חטיבת השקעות ומכללת אומנות הנדל"ן. בעל ניסיון עשיר ומגוון למעלה מ- 23 שנה כיזם וכמשקיע נדל"ן. 

בוא נתחיל מאיך אתה מסכם את שוק הנדל"ן בשנת 2017 במשפט אחד?

מהפך - הגדילה המטורפת והמעבר מבנייה מסורתית להתחדשות עירונית היא נקודת מפנה. מדובר ב- 100% גדילה של פרויקטים בהתחדשות עירונית בשנה האחרונה.

תספר קצת על העשייה שלך ושל קבוצת IMG השנה

הכפלנו את כמות הפרויקטים בהתחדשות העירונית, בעיקר בתמ"א חיזוק מבנים, במתחם אחד גדול של פינוי בינוי בעיר בת ים, בו אנו מפנים כ-200 יחידות דיור ובונים במקומן 800 יח"ד.

שמתי לעצמי מטרה - להוביל את החברה שלי להיות מהגדולות במדינה בתחום ההתחדשות העירונית. בשנה החולפת צירפתי שותפים חדשים, והגדלתי את כוח האדם של החברה ל-30 עובדים.

כידוע, השוק נמצא במצב קיפאון. לאן אתה חושב שפנינו מועדות?

בשנים האחרונות חלק מהבנייה הייתה ללא צורך, בעיקר בפריפריה. אני אתן לדוגמה את קרית גת:

כמות הנפשות שגדלה בעיר פר שנה עומדת על כ-1,100 נפשות. הכמות הזו צורכת כ- 300 יחידות דיור בשנה לפי סטטיסטיקה של 3.6 נפשות למשק בית אחד. בפועל נבנו כ- 742 יחידות דיור לשנה (כולל כרמי גת). אחרי הנתונים האלה לא צריך להיות מתמטיקאי דגול כדי להבין שבשוק זה יישארו 400 יחידות דיור ריקות.

עכשיו נעבור לערים אחרות ששם התחלות הבניה אינן מצליחות להדביק את פערי הביקוש.

כל שוק יש לו את היתרונות והחסרונות שלו, אני משאיר את הממוצעים הארציים לתקשורת ולחובבנים.

מה אתה באמת חושב על תכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון, 'מחיר למשתכן'?

הרבה אנרגיה שמושקעת בכיוון הלא נכון. אמנם יש כאן כוונות טובות מצד שר האוצר, אך התוכנית אינה נותנת מענה אמיתי לשוק הנדל"ן. לתוכנית יש 2 צדדים: צד הרוכשים וצד היזמים. בפן היזמי, היזם שזוכה בפרויקט הוא היזם שנתן את הצעת המחיר הנמוכה ביותר, ואני שואל, איך יראה בניין מבחינת איכות הבנייה שלו כשהיזם שזכה במכרז זכה במחיר שבו אין לו אפילו רווח. מהצד של הרוכשים קיימת עננה כבדה עקב תוכנית מסובכת ומסורבלת שאיננה ברורה כלל לרוכשים מרגע הזכייה במכרז עד לרגע קבלת המפתחות. לרוכשים יש אלפי סימני שאלה ואין להם מענה משום גוף מסודר. בנוסף, 'מחיר למשתכן' יצאה ברוב המרכזים בפריפריה. לדוגמה, במגדל העמק ובעפולה הביקוש וההיצע הם כמעט שווים. פה נשאלת השאלה למי מיועדות כל יחידות הדיור העודפות האלו? הרי ידוע שהמחסור האמיתי בדירות מגורים קיים בעיקר בגוש דן עקב ריכוז התעסוקה הגדול באזור.

אבל הוא טוען שהתוכנית הזאת היא היחידה שיכולה לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר הגיוני יש לך פתרון אחר לאותם הזוגות צעירים שכל מבוקשם להים בית בארץ ישראל?

בוודאי, במקום להשקיע את כל הכספים בתוכנית המשתכן יכול שר האוצר לצאת בתוכנית שמעודדת יזמים לבנות כמה שיותר. במידה והיו הטבות מס או הורדות חסמים בירוקרטים ליזמים שבונים דירות בתקופת זמן של שישה חודשים, זה היה פיתרון שמספק תמריצים ליזמים להציף את השוק בהיצע. תכנית כזאת היא קלה לביצוע וקלה למדידה לעומת 'מחיר למשתכן' וכאן שר האוצר מרוויח שני דברים: שמירה על שוק חופשי (כמעט ללא התערבות) והמנעות מעליית מחירים באמצעות יזמים שבונים בקצב מהיר הרבה יותר. במקום זאת שר האוצר רואה ביזמים אויב ובנה תוכנית מסואבת ומסובכת שלא נותן פתרון אמיתי לשוק - במיוחד באזורי הביקוש.

פרויקט 'שער הים' בבת ים שרכשת רבע ממנו ביחד עם שותפך, אלי פראגר במיליוני שקלים עשה הד גדול בעיר. האם נותרו דירות לרכישה ומתי עתיד הפרויקט להסתיים?

הפרויקט הוא בעל מספר שלבים. בשלב ראשון נמסרו כ-100 יחידות דיור, ועד 2021 ימסרו קרוב ל-480 יח"ד. הבנייה במתחם קיים והתחדשות עירונית בכלל היא אתגר לא קטן מבחינה תכנונית וביצועית. בסופו של יום אנחנו גורמים למתחם מיושן להתחדש וללבוש בגדים חדשים. בשיתוף עיריית בת ים, מתבצע חידוש גם של תשתיות ומבני ציבור, שמשנים את כל פני השכונה.

הקבוצה שבבעלותך הולכת להפתיע עם פרויקטים של התחדשות עירונית נוספת בקרוב?

שישה מתחמים לפינוי בינוי עומדים כרגע על הפרק, ובנוסף עוד כ-25 בניינים בתכנון של תמ"א 38. עמדנו ביעד שהצבנו לעצמנו מבחינת התחלת פרויקטים בשנת 2017 וישנה עבודה רבה עכשיו. יחד עם זאת, הצלחנו להרכיב צוות שטח מיומן ומקצועי שידע לתת מענה לנושא הכי חשוב בתחום זה והוא "הדיריים", כך שאני בטוח שגם בסוף 2018 נצליח לעמוד ביעדים שהצבנו לעצמנו, ואני מבטיח שעוד תשמעו הרבה על קבוצת IMG.

אתה מוביל קורס להשקעות נדל"ן מהגדולים בארץ עם למעלה מ-7,100 בוגרים. מה באמת לומדים בקורס? ומהי הסיבה שהחלטת לחלוק את הידע שלך עם אנשים רבים?

בשנת 2006, לפני עידן הפייסבוק, הייתי עונה על שאלות ועוזר לאנשים ב"פורום תפוז", משם בעלי מכללות פנו אליי שאגיע להרצות אצלם ולמען האמת אני מאוד התביישתי. בעלים של אחת המכללות הזמין אותי לשמוע הרצאה, וכשהגעתי הוא אמר לי שאני המרצה להיום וממש זרק אותי למים. כנראה שזה היה לטובה. בהתחלה לא כל כך דיברתי והייתי די ביישן, אבל לאחר שנפתחתי וצברתי ביטחון - התחלתי להרצות וראיתי שיש ערך לידע שלי. לאחר תקופה מסויימת הבנתי שיש צורך לקורס פרקטי עם ירידה לשטח. בסוף 2007 בניתי את הסילבוס הראשון שלי ופתחתי את המחזור הראשון שלי עם 51 תלמידים. ראיתי מה אני מצליח לעשות עם התלמידים: מכמות עסקאות גדול עד לשיתופי פעולה מופלאים.

אחרי תקופה קצרה עזבתי את המכללה בה עבדתי, והקמתי את 'מכללת אומנות הנדל"ן' שמספקת את כל מה שמשקיע נדל"ן צריך בכדי להצליח. בלי חרטות, בלי תוספות מיותרות. פרקטיקה וידע נטו! החומר המועבר בקורס נובע מניסיון וכתוב בדם וכל זאת כדי למנוע מאנשים לעשות טעויות ולהפסיד זמן וכספים, ולדעת איך לצאת מעסקה ברווח גדול בהרבה מעסקאות הנורמה.

כל מה שאני רוצה זה להראות את הדרך הנכונה להצלחה לכל אלה שיש להם ניצוץ בעיניים, שמוכנים לעשות הכל על מנת להצליח. כל אלו שמחפשים תואר ראשון או תעודה לתלות על הקיר - אין לי ערך עבורם.

סיפרת לי שבתחילת 2017 קבעת לעצמך יעדים. מהם, ואיפה אתה עומד ביחס ליעדים שהצבת בסוף השנה?

שמנו למטרה שקבוצת IMG תגייס לפחות 10 פרויקטים של התחדשות עירונית עד סוף 2017. בפועל אנו עומדים על 14 פרויקטים שנבחרו בקפידה מתוך 120 פרויקטים שונים. בגזרת המכללה עברנו שינויים מהותיים, החל מהיעד של צמצום הסניפים לסניף אחד מרכזי ברמת גן, על מנת לתת את מירב תשומת הלב לכל תלמיד ותלמיד. יצרתי מצב חדש בו פיניתי יום אחד בשבוע בו הדלת שלי פתוחה גם לתלמידים וגם לבוגרים של המכללה, שם אני יכול לייעץ ולעזור ככל הניתן וכמובן ללא כל עלות או תמורה מצדם.

מה אתה צופה לשוק נדל"ן בשנת 2018 ?

אני לא אוהב לדבר ברמה ארצית כי זה כוללני מדי. אף פעם לא התיימרתי להיות נביא ולאור זה כל עסקה שאני או תלמידיי מבצעים - יודעים שהרווח שלנו נמצא ביום הרכישה, מה שמביא עבורנו גם רצועת ביטחון. לקנות סתם עסקאות נדל"ן זה לא המוטו שלנו.

מיהו איש השנה לדעתך בתחום הנדל"ן ולמה?

איש השנה מבחינתי  הוא חגי רזניק, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. הוא בולדוזר אמיתי שהגיע מתחתית הפרמידה והיה חסר בית, והיום הוא בעל חזון אמיתי שמפעיל את משרד הבינוי והשיכון למטרת יצירת פתרונות דיור אמיתיים לכלל שכבות האוכלוסייה, ולאוכלוסייה חלשה בפרט.

כתב: אוהד אשכנזי