כשיש בועה קונים נייר

מחירי הדירות הגבוהים בישראל גורמים לזוגות צעירים רבים לרוץ ולרכוש דירה 'על הנייר' על מנת לקבל הנחה של 8 עד 15 אחוזים. ההנחה מגלמת את הסיכון שנוטלים הרוכשים, כשהם לא רוכשים דירה בשלבי בנייה מתקדמים או דירה המוכנה לאכלוס.

"בחו"ל, בערים כמו ניו יורק, מרכז לונדון ובטורונטו, בהן מחירי הדירות דומים לאלו שבמרכז הארץ, רכישה 'על הנייר' אינה מקנה הנחה", אומר יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן. "מחירי הדירות לא מגלמים סיכון כלשהו, כמו פשיטת רגל של הקבלן או איחור במסירת דירה, והם מושפעים מהשוק בלבד. זאת אומרת, אם ישנה עלייה כללית במחירים גם מחירי הדיור יעלו".

בנוסף, בניגוד לארץ, בארצות הברית ובלונדון, חתימה על חוזה טרם השלמת הבנייה אינה מקנה זכויות בדירה. מסביר ערבליך "התשלום, מתבצע ברובו במעמד מסירת הדירה, כלומר, הרוכש אינו מסכן את כספו. זאת להבדיל מישראל, בה תשלום הדירה מתבצע במעמד הרכישה והחוזה מחייב ומקנה זכות רישום בטאבו.

"בארצות הברית ובלונדון, התשלום עבור דירה מתבצע ברובו במעמד מסירת הדירה, כלומר, הרוכש אינו מסכן את כספו". יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן. צילום: יח"צ.

ניר אמזל, בעלי חברת היזמות האמריקאית HAP, המתמחה בייזום והשקעות בפרויקטים בניו יורק, מסביר איך בניו יורק החוק שומר על הרוכשים ומצמצם עבורם את אלמנט סיכון. "בניו יורק, בבנייני קונדומיניום, החוק מעודד את היזמים למכור דירות רק כאשר הן מוכנות וזאת על מנת לצמצם את הסיכון לאי התאמה בין התכנון לביצוע בפועל או למצב בו דירה שולמה אך לא נמסרת", מסביר אמזל.

"החוק האמריקאי קובע כי יזם לא יכול לקבל מרוכש יותר מ-10 אחוזים ממחיר הדירה לפני שהדירה נמסרת לרוכש בפועל. בנוסף, חל איסור על היזם לעשות שימוש אפילו באותם 10 אחוזים, אלא יש לסגור אותם בחשבון נאמנות סגור על שם הרוכש עד למסירת הדירה בפועל.

במקרים חריגים, היזמים נותנים הנחה גדולה על מנת שהרוכשים ירכשו את הדירה על הנייר, אך לרוב אין הנחות מכיוון שליזם אין יכולת לעשות שימוש בכספי המכירה המוקדמת, בניגוד למצב בישראל".

"בארה"ב ליזם אסור לקבל יותר מ-10% ממחיר הדירה בטרם נמסר מפתח. ואת ה - 10% שמקבל הוא מחוייב להכניס לחשבון נאמנות ואסור לו להשתמש בכסף של הרוכש".  ניר אמזל, בעלי חברת היזמות האמריקאית HAP. צילום: ערן פולק, ניר אמזל ואמיר חסיד (מימין לשמאל), יח"צ. 

מלבד הסיכונים של פשיטת רגל או איחור במסירה, ברכישת דירה על הנייר, יש להביא גם בחשבון מקרים בהם הדירות לא יבנו לפי המפרט שהוצג לרוכשים. "בישראל, ברוב המקרים, הדירות נבנות לשביעות רצונם של הקונים, אך יש גם גורם סיכון שיש להביא בחשבון, בעיקר בתוכניות כמו מחיר למשתכן, בהן הרוכשים מקבלים מפרט נמוך שאינו תואם את הציפיות שלהם, היות שהיזמים מנסים לחסוך בעלויות ולמקסם את הרווח", אומר ערבליך. "בפרויקטים יזמיים, לעומת זאת, שרוכשים דירה על הנייר, ניתן במהלך הבנייה לערוך התאמה לצרכים הפרטיים, שינויים ושדרוגי מפרט, שקשה יותר לבצע בדירות קיימות - מה גם שברוב הפרויקטים קיימת ערבות בנקאית המקטינה את הסיכון".

בניו יורק בבתים משותפים, אין אפשרות לשנות את מפרט הדירה, מספר יזם הנדל"ן, יוסי וולדמן, בעל השליטה בקבוצת הייגטס. "מערכת מיזוג האוויר היא מרכזית לכל הבניין, יש מערכת האינסטלציה הממוקמת במקום אחד, אין אפשרות למקם את השירותים והמקלחת במיקום שונה לכל דירה, ואפילו את מיקום שקעי החשמל לא נותנים לשנות. זה פשוט לא כדאי כלכלית ליזם להתחיל לבצע שינויים. בדירות יוקרה ניתן לקנות רק מעטפת ואחרי קבלת טופס 4 ניתן לשנות את המפרט. כשאני בונה בארץ, שינויי הדיירים מעסיקים את היזמים יתר על המידה, וגם זה מאריך את משך הבנייה".

"בבתים משותפים בניו-יורק אין אפשרות לשנות את מפרט הדירה". יוסי וולדמן, בעל השליטה בקבוצת הייגטס.

מסתבר שגם מבחינת הריהוט קיימים הבדלים בתרבות המכירה. "בלונדון, אחרי שמסיימים לבנות פרויקט, החברה המשווקת מארגנת מרתון ימי מכירות ומזמינה את הרוכשים הפוטנציאליים לראות אותה", אומר ערבליך. "48 שעות לפני ימי המכירות החברה המשווקת מזמינה חברת רהיטים אשר תרהט את הבית באופן מלא, עד לרמת הסכינים במטבח. כך, לרוכשים נתונה האופציה לרכוש את הבית כפי שהוא - מרוהט קומפלט - או לרכוש אותו ללא הרהיטים ולרהט אותו בעצמם". בעוד שהאנגלים, בעלי תודעת השירות הגבוהה, מרהטים את הבית כך שהרוכש יוכל להיכנס עם מזוודה, בארץ התענוג שמור רק לעשירון העליון, שקונה בתי יוקרה.