יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב

אדריכל אודי כרמלי בכנס משותף של מכון G CITY לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן ועו"ד ענת בירן: "עיר טובה לא יכולה להיות מורכבת רק מאנשי הון ועשירים, היא צריכה לאפשר לכל סוגי האוכלוסיה לגור בה"

עו"ד ענת בירן: "לא ברור אם הבשורה של דיור מכליל מתכתבת עם המציאות בשטח"

"עיר שלא תדע לשמור על מגוון באוכלוסיה שלה לא תצליח לתפקד, היא תקרוס לתוך עצמה. עיר טובה לא יכולה להיות מורכבת רק מאנשי הון ועשירים, היא צריכה לאפשר לכל סוגי האוכלוסיה לגור בה בכבוד – צעירים, בוגרים, ובני הגיל השלישי; תושבים מעשירונים נמוכים, מעמד ביניים, לצד העשירונים הגבוהים", כך אומר אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, בכנס בנושא דיור מכליל שקיימו מכון G City לחקר נדל"ן וענת בירן - משרד עורכי דין.
לדברי כרמלי, הנחיות התכנון של עיריית תל אביב, ובהן גם הדיור המכליל, מכוונות ליצירת סביבת מגורים שיודעת להכיל את כל שלבי החיים ברדיוס של קילומטר, לאפשר רצף של אוכלוסיה שמשמר את התושבים בעיר ולא מייעד אותה רק לעשירים. לדבריו, "כיום תל אביב מתקשה לשמור על הצעירים בעיר, עקב מחירי הדירות הגבוהים. המעמד הבינוני העובד נדחק החוצה מתוך מרכזי הערים, וזה מייצר שרשרת של בעיות ארוכות טווח וכרסום פנימי במוקדי המשיכה של הערים. רוב תושבי תל אביב הם לא מיליונרים ולא אוליגרכים, הם אנשי מעמד הביניים שאיתרע מזלם והנכס שלהם שווה הרבה כסף. אבל הבעיות האלה פוגעות במעגל החיים וזו פגיעה קשה לעיר". משכך, לדבריו, הדירות שנכללות בדיור המכליל קריטיות לעיר תל אביב.

לפי נתונים שהציג כרמלי בכנס, רק 1.8% מתוך 220.5 אלף יח"ד קיימות בעיר תל אביב, הן לדיור מוזל. זאת, לעומת ערים מובילות אחרות בעולם כמו וינה שבה השיעור הוא 60%, לונדון עם 22% וסיאטל עם 8%. המדיניות התכנונית בעיר מחייבת יזמים להקצות 15-20% מיחידות הדיור בכל פרויקט לדיור מכליל. "אנחנו עומדים על זה כחלק מחזון הדיור שלנו לעיר תל אביב", אמר כרמלי בכנס. "הכלכלה והשוק החופשי לא יכולים לסדר את הכל, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב למען גיוון האוכלוסיה בעיר. היזמים שמדברים איתי כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב".

עוד הציג כרמלי, כי 24% ממשקי הבית בעיר תל אביב נמנים על העשירון העליון של אוכלוסיית ישראל, 26% מהם בעשירון 8-9, 34% בעשירון 4-7 ו-15% בעשירון -1-3. כ-35% ממשקי הבית בתל אביב מוציאים מעל 50% מהכנסותיהם על דיור, בעוד ש-40% ממשקי הבית שגרים בשכירות בעיר, מוציאים 50% ויותר מהכנסותיהם על דיור, 30% מהם מוציאים כ-40% מהכנסותיהם והיתר מוציאים 20-30%. לדבריו, נטל עלות הדיור של השוכרים בתל אביב גבוה אך לא חריג במטרופולין.

"כוכב חדש בשמי התכנון"

עו"ד ענת בירן הציגה את הדיור המכליל וכינתה אותו "סוג של כוכב חדש שצץ בשמי התכנון בארץ שיש לו השפעה אדירה על שוק הנדל"ן הישראלי. דיור מכליל היא הנחיה חדשה יחסית של מינהל התכנון ליזמי הנדל"ן, להכניס בכל תוכנית ובכל פרויקט חדש אחוזים מסוימים מכמות יחידות הדיור עבור דירות קטנטנות בשטח 30-65 מטר, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דיור ציבורי ודיור בר השגה כמו להשכרה ולהשכרה במחיר מופחת. המונח 'דיור מכליל' נולד בתיקון 4 לתמ"א 35 משנת 2022, שמטרתו לוודא הכללתן של אוכלוסיות מגוונות במרחב העירוני ולייצר עבורן שטחי מגורים מסוגים שונים. ואולם, ההגדרה של דיור מכליל היא רחבה מדי ואינה כוללת סל פתרונות ראוי.

"הוא עלה כסוג של בשורה של המדינה, שתכליתה לאפשר לכל סוגי האוכלוסיה לגור בכל מקום בארץ, אך בפועל לא ברור אם הבשורה הזו מתכתבת עם המציאות בשטח. מיזמים שמלווה משרד ענת בירן – עורכי דין, אנו שומעים כי אין בכך כל היגיון כלכלי או אפילו ביקוש, ובמקום להרים פרויקטים זה עלול להפיל אותם, במקום לחזק את מכרזי רמ"י זה עלול להביא לכשלונם", לדברי עו"ד בירן.

עו"ד בירן הוסיפה, כי "המדינה טוענת שהדיור המכליל אמור לייצר שוויון הזדמנויות, צדק חלוקתי וקהילות טובות, אך ישנם סימני שאלה רבים אם זה באמת קורה ונכון. דיור מכליל בהגדרתו אינו מתייחס לדיור בהישג יד, אינו עוסק במחירים ואינו כולל דיור ממשלתי, ולכן אינו מייצר בהכרח הזדמנויות לשכבות יותר חלשות, ולא נראה כי ייתן מענה לבעיית מחירי הדיור. דיור בהישג יד מוטל גם הוא על השוק הפרטי שבמצב הנוכחי יש ליזמים קושי כלכלי ופיננסי לעמוד בו".

לצד כרמלי, השתתפו בכנס יזמי נדל"ן בולטים כמו חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן; גורמי רגולציה כמו עו"ד שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר חיפה, יו"ר ועדת משנה לתכנון ובנייה ומ"מ יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה; שמאי המקרקעין ארז כהן; בוריס דנילביץ', מנהל החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה.