מהם ההבדלים בין תמ''א 38 לבין פינוי בינוי?

ישנם מספר פרוייקטים מאוד משתלמים בתחום הנדל"ן ולדיירי הבניינים המתאימים לפרוייקטים הללו כדאי לעשות הכל על מנת שהם יצאו לפועל. תכנית אחת שכזו היא תכנית פינוי בינוי ותכנית נוספת היא תמ"א 38. בשני המקרים הדיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת, אך יש לא מעט הבדלים בין שתי התכניות הללו. בכתבה זו ננסה לעמוד על ההבדלים בין תמ"א 38 לבין תכנית פינוי בינוי.

מהו בעצם פרוייקט פינוי בינוי?

חשוב להדגיש כי אחת מהמטרות המרכזיות של פרוייקטים של פינוי בינוי היא לסייע לאוכלוסיות חלשות, זאת לעומת המטרה המרכזית של תמ"א 38 שהיא לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית. בשני המקרים, הדיירים מקבלים דירות חדשות ומשודרגות או דירות משופצות. בפרוייקטים של פינוי בינוי מבצעים פינוי של הדיירים מהבניין, ולאחר שמשכנים אותם בדירות זמניות, הורסים את הבניין ובונים בניין חדש ומשופר במקומו. בבניין החדש יהיה דירות איכותיות יותר ולרוב גם גדולות יותר. ניתן גם להוסיף מעלית, חניות ולעיתים אפילו ממ"ד. הפינוי הוא החלק הראשון של הפרוייקט (פינוי הדיירים והריסת הבניין), ואילו הבינוי הוא החלק השני בו בונים בניין חדש ומשודרג. הדיירים של הבניינים הללו, הם בדרך כלל מאוכלוסיות חלשות יחסית, הנמצאות במעמד סוציו אקונומי נמוך, ולכן כל הפרויקטים הללו הם למעשה סוג של סיוע לאוכלוסיות חלשות (עם רווח כלכלי בצידן). זאת לעומת תמ"א 38, תכנית בה בדרך כלל אין קשר בין המצב הכלכלי של הדיירים לבין ביצוע הפרוייקט.

תמ"א 38 - פרוייקט משתלם לכולם!

גם תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, היא תכנית משתלמת מאוד, בה בעלי הדירות מקבלים בסוף התהליך דירות איכותיות יותר (שגם שוות יותר כסף) בבניין חדש ומשודרג, והחשוב מכל - בניין חזק, יציב ומוכן לקראת רעידת אדמה אפשרית. אך בניגוד לפרוייקט פינוי בינוי, במקרה של תמ"א 38 בדרך כלל לא הורסים את הבניין אלא משפצים אותו. על פי החוק ניתן גם להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש במסגרת התמ"א, אך לא תמיד תהליך כזה משתלם ליזם. גם בתמ"א 38 היזם משכן את הדיירים בדירות חלופיות ומבצע שיפוץ מקיף בו הוא מוסיף לדירות ולבניין את כל מה שנקבע בחוזה בין היזם לדיירים (למשל - חניות, מעלית לבניין, ממ"ד, מרפסת שמש וכו'). על מנת להוציא לפועל פרוייקט של תמ"א 38, על היזם לשכנע את הדיירים להסכים לפרוייקט ולבסוף גם לחתום על חוזה בין היזם לדיירים. בחוזה זה יפורטו בצורה ספציפית תנאי הפרוייקט. חברת יזום מוכרת בתחום הינה חברת HYPERLINK "http://www.ecocity.co.il/Lobby.asp?Parent=1"אקוסיטי, המתמחה באיתור הפוטנציאל של המבנה ובגיוס הדיירים לטובת הוצאתו אל הפועל.

אז מהם ההבדלים המרכזיים בין תמ"א 38 ופינוי בינוי?

בשורה התחתונה - בשני הפרוייקטים הדיירים מקבלים דירות משודרגות ובעלות ערך גבוה יותר, (אך הדרך אל הדירות הללו היא שונה בשני המקרים. בעוד בפרוייקטים של פינוי בינוי הדיירים מפונים, הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, בתמ"א 38 בדרך כלל משפצים בניין קיים) אם כי החוק מתיר גם להרוס בניין ולבנות אותו מחדש). המטרות של שתי התכניות הן שונות) סיוע לאוכלוסיות חלשות לעומת חיזוק מבנים לקראת רעידת אדמה, וגם משך זמן הפרוייקטים יכול להיות שונה) זמן זה תלוי ביזמים כמובן. גם מבחינת הזכויות של הדיירים במהלך הפרוייקטים ישנם הבדלים, ולכן מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין בטרם נכנסים לפרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38.

לסיכום, כל בעל דירה הרוצה להשתתף בתמ"א 38 או בפרוייקט של פינוי בינוי, כדאי שיכיר את היתרונות והחסרונות של שני הפרוייקטים, את העלויות ואת החובות והזכויות של כל צדדים. לעיתים יהיה עדיף להשתתף בפרוייקט פינוי בינוי) אם זה אפשרי כמובן) ולעיתים יהיה עדיף להשתתף דווקא בתמ"א 38. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום) יזמים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים וכו, ולקבל החלטה מושכלת שתקפיץ את הערך של הדירות המשתתפות בפרוייקט הנבחר.