הממשלה אולי תתחלף, אבל משבר הדיור יישאר

בעוד ימים ספורים ייצאו אזרחי ישראל לקלפיות, ומערכת הבחירות שוב מלווה בהבטחות לטיפול במשבר הדיור. אבל בזמן שהמערכת הפוליטית מתכוננת ליום הבחירות, ענף הנדל"ן מתמודד עם מציאות שאינה משתנה בהתאם ללוח השנה הפוליטי. ממשלה חדשה אולי תקום, שרים יתחלפו ותוכניות חדשות יוצגו, אבל משבר הדיור יחכה לנו גם ביום שאחרי. 

הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בחברת סיירוס קפיטל, המתמחה בהתחדשות עירונית.

בכל מערכת בחירות חוזרות אותן הבטחות: להגדיל את היצע הדירות, להוריד מחירים ולקצר את הבירוקרטיה. אחר כך מגיעות תוכניות חדשות ורפורמות עם שמות חדשים, אך בשטח פרויקטים ממשיכים להתמודד עם בירוקרטיה, הליכי תכנון ורישוי ארוכים, מחסור בתשתיות וחוסר ודאות כלכלי.

מי שעוסק בענף יודע עד כמה גדול הפער בין לוח הזמנים הפוליטי לבין לוח הזמנים של פרויקט התחדשות עירונית. כהונת ממשלה נמשכת שנים ספורות, פרויקט עשוי להימשך שנים ארוכות, ולעיתים יותר מעשור. בדרך צריך לארגן את בעלי הדירות, לתכנן, לקבל אישורים והיתר, לגבש מימון, לבנות ולמסור את הדירות. לכן הדיור אינו יכול להיות עוד נושא שמטפלים בו רק עד הבחירות הבאות. הוא דורש מדיניות רציפה, גם כשהממשלות מתחלפות.


רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בחברת סיירוס קפיטל | קרדיט : יח"צ

הממשלה הבאה, ללא קשר לזהות מי שירכיב אותה, צריכה להתייחס לדיור כאל משימה לאומית ארוכת טווח. לא די לפרסם כמה דירות אושרו בתוכניות. צריך לבדוק כמה קיבלו היתר, כמה יצאו לביצוע וכמה נמסרו בפועל. בין תוכנית מאושרת לבין דחפור שעולה על הקרקע יש עוד רישוי, תשתיות ומימון. מלאי גדול של דירות על הנייר עדיין אינו בית שאפשר לגור בו.

אותה מדיניות צריכה לטפל גם בפער שבין המרכז לפריפריה. במרכז, ערכי הקרקע הגבוהים מאפשרים לפרויקטים רבים להתקדם באמצעות כוחות השוק. בצפון ובדרום, דווקא במקומות שבהם הצורך במיגון ובחיזוק מבנים דחוף יותר, פרויקטים רבים אינם כדאיים מבחינה כלכלית. משפחה בקריית שמונה או בטבריה אינה זקוקה לממ"ד פחות ממשפחה במרכז הארץ. המדינה חייבת להשלים את מה שהשוק אינו יכול לספק באמצעות מענקים, קרקע משלימה, הטבות מס וסבסוד תשתיות.

גם הרשויות המקומיות זקוקות לכלים מתאימים. פרויקט התחדשות אינו מוסיף רק דירות. הוא מוסיף תלמידים לבתי הספר, נוסעים למערכי התחבורה וביקוש לגנים, לשירותים עירוניים ולמרחב ציבורי. אי אפשר לבקש מעירייה לקדם אלפי יחידות דיור בלי לתת לה את התקציב ואת כוח האדם הנדרשים לקליטת התושבים. לכן ההתחדשות העירונית צריכה להשתלב בהסכמי הגג ולהיות מלווה בהשקעה בתשתיות ובמוסדות ציבור.

הבעיה אינה שאין בישראל גופים שעוסקים בדיור. הבעיה היא שיש יותר מדי תחנות בדרך, ולא תמיד ברור מי אחראי כשהפרויקט נעצר. הממשלה הבאה צריכה לקבוע כתובת בעלת סמכות שתלווה את המימוש, תזהה חסמים ותוודא שהתקדמות שהושגה בתכנון אינה נבלמת בגלל עיכוב תקציבי, תשתיתי או רישויי.
לקראת הבחירות בשבוע הבא, נבחרי הציבור אינם צריכים להציע לנו עוד פתרון קסם. עליהם להציג תוכנית שאפשר להמשיך לבצע גם לאחר חילופי ממשלה, ולשפוט אותה לפי התוצאות בשטח. משבר שנבנה במשך שנים לא ייפתר בקדנציה אחת. אפשר, עם זאת, להפסיק להתחיל בכל פעם מחדש.