המלחמה שינתה גם את כללי המשחק בשוק הנדל"ן: 3 שנים ל-7 באוקטובר

המחסור בעובדים אילץ את היזמים לשנות את אופן ניהול הפרויקטים, מבצעי המימון הפכו לכלי מרכזי במשרדי המכירות והממ"ד קיבל משקל חדש בהחלטות של רוכשים ושוכרים. 3 שנים אחרי 7 באוקטובר, ענף הנדל"ן חזר לפעול, אך חלק מהשינויים שנולדו בזמן המלחמה כבר הפכו לחלק מהשגרה.

3 שנים חלפו מאז 7 באוקטובר 2023, ובענף הנדל"ן הישראלי כבר קשה להפריד בין השלכות המלחמה לבין המציאות החדשה שנוצרה בעקבותיה. מה שהתחיל כמשבר חריף באתרי הבנייה התגלגל בהמשך גם למשרדי המכירות, להתנהגות הרוכשים ולשאלה מה נחשב היום לדירה שמתאימה למציאות הישראלית.

המלחמה תפסה את הענף בתקופה מורכבת ממילא. הריבית הגבוהה הכבידה על רוכשי הדירות ועל היזמים, מספר העסקאות נחלש והשוק היה בתהליך של האטה. בתוך זמן קצר נוספו לכך גיוסי המילואים, פינוי יישובים, עצירת כניסתם של עובדים פלסטינים ושיבושים בפעילות באתרי הבנייה.

גם שוק המגורים נאלץ להתמודד עם תנועה חריגה של אוכלוסייה. לפי דוח בנק ישראל לשנת 2024, בתחילת המלחמה פונו בהחלטת ממשלה כ-143 אלף תושבים, ולצדם כ-100 אלף נוספים שהתפנו באופן עצמאי.

אחד הזעזועים המשמעותיים ביותר הורגש בכוח האדם. המחסור בעובדים הוביל להאטת פרויקטים והאריך את זמני הביצוע, אך במהלך 2024 החלה התאוששות. מכסות העובדים הזרים הורחבו, ישראלים נוספים נכנסו לענף ואתרי הבנייה חזרו בהדרגה לפעילות. באותה שנה נרשמו כ-65.5 אלף התחלות בנייה, וב-2025 כבר עמד המספר על כ-80 אלף. אלא שההתאוששות במספר העובדים לא החזירה בהכרח את הענף לאופן שבו התנהל לפני המלחמה. 

שגיא לנצ'ר, מנכ"ל ינוב, מתאר שינוי עמוק באופן שבו מנוהלים כיום פרויקטים: "מאז 7 באוקטובר ניהול פרויקט נדל"ן בישראל השתנה מהותית. המחסור בכוח אדם, שיבושים באספקה, התייקרות תשומות וקבלני משנה והארכת משכי ביצוע חייבו אותנו לבנות מחדש את שיטות העבודה ולהכניס הרבה יותר גמישות לתכנון ולביצוע". לדבריו, גם לאחר שהענף מצא חלופות, ההשלכות נותרו. "העלויות עלו, הפריון לא תמיד חזר לרמות שהכרנו ולוחות הזמנים הפכו מאתגרים יותר. במובן הזה, הענף לא חזר לשגרה הישנה, הוא פשוט למד לעבוד בתוך מציאות חדשה".


שגיא לנצ'ר, מנכ"ל ינוב | קרדיט :אוהד דיין 

במקביל לקשיים באתרי הבנייה נאלצו היזמים להתמודד גם עם רוכשים זהירים יותר. אחת התופעות הבולטות בתקופה הייתה התרחבות עסקאות 20/80, 10/90 ומסלולים דומים, שאפשרו לשלם חלק קטן ממחיר הדירה בעת החתימה ואת מרבית הסכום בסמוך למסירה.

המסלולים האלה סייעו לעודד עסקאות בתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות, אך יצרו גם סיכון. רוכשים יכלו להתחייב לדירה מבלי לדעת בוודאות אם יוכלו להשלים את התשלום בעת המסירה. בנק ישראל התריע מפני התופעה, ובמרץ 2025 הטיל מגבלות על חלק ממבצעי המימון.

במהלך שנת 2025 התחדד גם הפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות. לפי בנק ישראל, בסוף אותה שנה, בכ-44% מהחשיפה לפרויקטים למגורים בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות, קצב הביצוע ההנדסי היה מהיר יותר מקצב המכירות. במילים אחרות, בחלק משמעותי מהפרויקטים הבנייה התקדמה בזמן שקצב מכירת הדירות התקשה להדביק אותה, ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו גדל.

באותן 3 שנים השתנו גם חלק מהשיקולים של מי שמחפש דירה. מחיר, מיקום, גודל וקומה לא נעלמו כמובן ממערכת השיקולים, אבל שאלת המיגון קיבלה משקל גדול יותר. מחקר של בנק ישראל מצא כי במהלך המלחמה עלתה באופן מובהק הפרמיה המבוקשת בשוק השכירות עבור דירות עם ממ"ד, בעיקר לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן במאי 2024. בשוק הדירות למכירה ההשפעה הייתה מתונה וזמנית יותר.


גלי אפל קסטל | קרדיט: אופיר אברהמוב

אצל גלי אפל קסטל, השינוי הזה מורגש היטב בהתנהגות של מי שמגיע לחפש דירה. לדבריה, הביקוש למיגון נע במידה רבה יחד עם המציאות הביטחונית. מיד לאחר הסלמה או מבצע צבאי, מיגון נגיש עשוי להפוך לתנאי סף, עד כדי כך שלקוחות מוכנים להתפשר על גודל הדירה, הקומה, הקרבה למרכז ואפילו על התקציב. כאשר מגיעה תקופה של רגיעה, פערי המחירים מחזירים בהדרגה חלק מהביקוש גם לדירות ללא מיגון. "המוגנות אמנם לא ביטלה לחלוטין את השיקולים הכלכליים והגיאוגרפיים, אך היא ללא ספק קבעה רף יציבות חדש בתפיסת המגורים בישראל", אומרת אפל קסטל.

המשקל החדש שקיבל המיגון משפיע גם על האופן שבו מסתכלים בענף על בניינים ותיקים ועל התחדשות עירונית. אם בעבר הדיון בפרויקטים כאלה התמקד בעיקר בתוספת דירות, השבחת הנכס וחידוש סביבת המגורים, המלחמה הכניסה לתמונה בעוצמה גדולה יותר גם את שאלת המיגון.

רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בחברת סיירוס קפיטל, לוקח את הנקודה הזאת צעד נוסף קדימה וקושר בין ההתחדשות העירונית לבין חוסנו של העורף. מבחינתו, היכולת של תושבים להתגונן באמצעות ממ"דים לא רק מצילה חיים, אלא גם מאפשרת לעורף להמשיך לקיים שגרה יחסית בזמן לחימה ממושכת.

"3 שנות המלחמה הוכיחו שהתחדשות עירונית היא לא רק עניין נדל"ני, אלא חלק מהותי מהחוסן הלאומי של ישראל", אומר קשקש. "לכן, קידום התחדשות עירונית בבניינים ישנים ללא מיגון הוא היום חלק בלתי נפרד מהצורך לחזק את העורף הישראלי".


רפי קשקש | קרדיט: יח"צ

הקשר בין שיקום, מיגון והתחדשות קיבל גם ביטוי בחקיקה. במרץ 2026 אישרה הכנסת את חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנועד לאפשר קידום מהיר יותר של פרויקטים באזורים שנפגעו במלחמה ולחבר בין תהליכי השיקום והתכנון.

אלא שיצירת מסלול חוקי היא רק חלק מהדרך. עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מצביע על הפער שבין יצירת הכלים לבין היכולת להוציא אותם לפועל במהירות. לדבריו, 3 שנות המלחמה המחישו שמערכת התכנון והבנייה עדיין אינה ערוכה לתגובה מהירה מספיק במצבי חירום. הוא מביא כדוגמה מתחמים בבת ים שבהם, לדבריו, גם לאחר חקיקת החוק טרם הושלם הליך סדור לפינוי הריסות ולתחילת בנייה.


עו"ד עידו שמואלי | קרדיט: אוהד סולימן

הקושי, לפי שמואלי, אינו תכנוני בלבד. חוסר הסנכרון בין הגורמים המעורבים עלול לעכב את התהליך גם לאחר שהכלים החוקיים כבר קיימים. מבחינתו, אחד הלקחים שצריך לקחת מהתקופה הוא הצורך בכתובת אחת שתרכז את התהליך עבור מי שאיבדו את בתיהם. "כדי לקצר תהליכים בעתיד, נדרש גוף מתאם אחד שיהווה כתובת אחידה ומחייבת עבור התושבים", אומר שמואלי. "הלקחים שנחשפו ב- 3 השנים האחרונות חייבים להביא את המערכות להשתכלל מבעוד מועד".

3 שנים אחרי פרוץ המלחמה, חלק מהמדדים כבר מצביעים על התאוששות. כוח האדם בענף התאושש, היקפי הבנייה נותרו גבוהים ובחודשים מאי ויוני 2026 נרשמה התאוששות מתונה במספר העסקאות. מנגד, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נותר גבוה, ובספטמבר הצביע בנק ישראל על ירידה שנתית של 1.5% במחירי הדירות.

ענף הנדל"ן כבר אינו נמצא במצב החירום שאפיין את החודשים הראשונים שלאחר 7 באוקטובר, אבל הוא גם לא חזר לנקודת המוצא. המחסור בעובדים שינה את אופן ניהול הפרויקטים, מבצעי המימון שינו את הדרך שבה ניסו היזמים להגיע לרוכשים, והמיגון קיבל מקום אחר בשיקולים של מי שמחפש דירה ובדיון על התחדשות עירונית.

3 שנים אחרי, חלק מהפתרונות שנולדו מתוך המשבר כבר נראים פחות כמו צעדי חירום ויותר כמו חלק מהדרך שבה שוק הנדל"ן הישראלי מתנהל.