המדריך המלא לרכישת דירה

המדריך המלא לרכישת דירה

רכישת דירה הנה אחת מההחלטות הפיננסיות הגדולות והחשובות ביותר בחיינו, על מנת שנבצע החלטה זאת בצורה הטובה, הנכונה, והבטוחה ביותר ראוי שנצבור את הידע המקיף ביותר שיבהיר לנו את הפרמטרים הקריטיים שבהם עלינו לעמוד, ואת השלבים החשובים ביותר שעלינו להבין ולדעת על מנת שנגיע לקניית דירה בדרך הנכונה והבטוחה ביותר.

מה תבינו אחרי קריאת מאמר זה

● איך לחפש דירה - איך נבצע חיפוש דירה אופטימלי?
● מה חשוב לבדוק - לפני קניית הדירה אלו פרמטרים חובה לבדוק?
● האם לחתום על זכרון דברים - פעמים רבות ניתקל במושג זה בעת קניית דירה, מה משמעותו?

איך נחפש דירה באופן האופטימלי והנכון ביותר?

כאשר הגענו להחלטה כי אני מעוניינים לקנות דירה השלב הראשון והחשוב ביותר הוא הגדרת הנכס המבוקש, רוכשי דירות רבים מגיעים לשלב הראשוני מאוד מבולבלים וללא יעדים מסודרים ומוגדרים, וכאן טמונה טעות עצומה שגורמת לסיבוכים ולבזבוז זמן חשוב.

אליכם להגיע לשלב החיפוש לאחר שהבנתם והגדרתם נתונים חשובים וקריטיים.

שטח הדירה ומספר החדרים
לאיזה שטח ומספר חדרים אנחנו זקוקים על מנת להרגיש נוחות בנכס הנרכש וזאת בהתאם למספר הנפשות במשפחה והדרישות השונות של התפקודים כגון חדר עבודה וכדומה, ככול שתיבנו יותר מהו השטח הדרוש לכם ומה השטח המינימלי בו תוכלו להסתפק כך תוכלו לבצע סינון מהיר יותר של נכסים הנמצאים למכירה בשוק.

זכרו כי שטח הדירה מתבטא הן במחיר הדירה הנוכחי והן בהיטלים השונים כגון ארנונה וכדומה.

מיקום הנכס
בנדל'ן ישנה בדיחה רווחת והיא : מהם 3 הגורמים החשובים ביותר?
והתשובה : מיקום, מיקום, ומיקום.

ואכן מיקום הנכס הוא הגורם המשפיע והמכריע ביותר על מחירו של הנכס, עליכם לברור את הערים ואת המיקומים בהם אתם מחפשים ולהתמקד בהם בלבד וזאת על מנת לבצע חיפוש יעיל וממוקד.

הבנת התקציב העומד לרשותכם והעלויות האמתיות

רוכשי דירות רבים ניגשים לתהליך קניית הדירה ללא הבנה אמיתית בשני פרמטרים קריטיים.

1. מה התקציב האמיתי העומד לרשותנו - נושא זה מהותי ביותר, עלינו להבין בדיוק כמה כסף יש ברשותנו לצורך קניית הדירה, עלינו להבין בדיוק את רמת המינוף אותה בה נוכל לעמוד, חכמה קטנה היא       לקחת משכנתה באחוזי מימון גבוהים ולהתמודד עם שיעבוד חודשי לבנק שיפגע באופן מהותי ברמת החיים שלנו.

2. מהם העלויות האמתיות של הדירה - רוכשי דירות רבים אינם מבינים כי המחיר המוצג להם אינו באמת המחיר אותו תשלמו אלא המחיר האמיתי יכול להגיע ל 10 אחוז ואף ל 20 אחוז יותר מהמחיר המוצג     וזאת בשל גורמים רבים כגון: מיסוי, שיפוצים, ריהוט, בעלי מקצוע ועוד, עלינו להעריך ולהיערך למחיר האמיתי ולהבין את משמעותו הפיננסית.

סיכום תהליך חיפוש הדירה ומחיר הדירה

התחשבות בכל גורמים אלו תוביל אותנו לסינון מידי ומהיר של אחוז ניכר מהנכסים ולכן יאפשרו לנו  ולכן חיפושממוקד יותר מהיר יותר והתעסקות בעיקר ולא בתפל.

מה חשוב לבדוק שקונים דירה - כל מה שחובה לבדוק כאשר קונים דירה

לאחר שאיתרנו כמה דירות שמתאימות לצרכינו עלינו לבצע סקירה מקיפה של מספר גורמים.

הסביבה ביום והסביבה בלילה

חובה ואני חוזר על זה שוב חובה לשהות באזור הנכס גם בשעות היום וגם בשעות הערב והלילה, יתכן כי גינה ציבורית שתראה לא מזיקה בשעות היום הופכת למאורת בני נוער או גרוע מזה בשעות הלילה, יתכן וכבישי גישה שבשעות הצהריים יראו אופטימליים יהפכו לסיוט תחבורתי בשעות הבוקר ובשעות הערב, ורבות מספור הן הדוגמאות.
עלינו לשהות באזור ולהכיר לעומק את כל התופעות העירוניות המתרחשות בו.

בתי ספר, מערכת החינוך, חוגים, ורמה סוציואקונומית

חלק ניכר מרוכשי דירה הנם זוגות צעירים בעלי ילדים או בשלב הקמת המשפחה, ולכן עלינו להבין באופן חיוני את רמת החינוך שבהם יחונכו ילדנו, גורם נוסף הוא פשיעה, אופי השכונה, מוקדי בילוי וכדומה שרלוונטי גם למשפחות ללא ילדים או לזוגות שילדיהם כבר פרחו מהקו.

ככול שנבין לעומק את האזור בו אנחנו מתעדים לקנות דירה כך נגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורנו ועבור ילדנו.

שימוש בבעלי מקצוע

לפני שנתחיל אסביר בכמה מילים תופעה חמורה ומוזרה, אנשים רבים שקונים רכב יד 2 ב 60 אלף ש'ח, אינם חושבים פעמיים ולוקחים את הרכב לבדיקה במכון בדיקה מורשה בעלות של 500 - 300 ש'ח, אך שהם קונים דירה הם 'חוסכים' ולכן לא נעזרים בבעלי מקצוע, תופעה זו חמורה ביותר משום שהיא יכולה לגרום לנו לנזקים חסרי תקדים ועיקובים עצומים עקב המורכבות הרבה של עסקאות נדל'ן, זכרו כי היחס בין עלות הנכס לבין עלות הבדיקה הוא אפסי, המלצתי היא אחת היעזרו בכל בעל מקצוע אפשרי.

עורכי דין - זהו בעל מקצוע שהנו אחד החשובים ביותר בכל עסקת נדל'ן וזאת מכיוון שהוא יכול לבדוק ולהתנות סעיפים רבים שיגנו עלינו בתור קוני דירה, וכמו כן במידה ומשהו ישתבש נוכל לתבוע אותו במידה והוא לא בדק משהו כראוי וחל שיבוש בעסקה.
עלינו להבין כי קניית דירה הנה עסק סבוך ועו'ד שמומחיותו היא נדל'ן יכול לחסוך לנו בעיות רבות ותקלות עצומות שיגררו מפח נפש ואובדן כספים.

שמאי מקרקעין - כאשר אנו לוקחים משכנתא הבנק תמיד דורש מאיתנו שמאי מקרקעין, האם זה רק בכדי להעריך את מחיר הדירה?
התשובה היא לא, שמאי מקרקעין הוא אדם שמומחיותו העיקרית והיחידה היא נדל'ן הוא יכול לשלול בעיות ותקלות עצומות בכל האספקטים השונים של הנכס.

בדק בית - כאשר אנו קונים דירת יד שניה, בדק בית יכול לתת אינדיקציה אמיתית לבעיות שקיימות בנכס כגון רטיבות, חשמל, אינסטלציה ועוד, חיוני לבדוק את טיב הנכס לעומקו.

מה המשמעות של זיכרון הדברים?

האם לחתום על זיכרון דברים?, מה משמעות זיכרון הדברים?, האם הוא תופס כמסמך משפטי?

שאלות אלו עולות שוב ושוב ללא הפסקה - כאשר ניגש ונראה דירה וזאת תמצא חן בעיננו מניסיוני תמיד יופעל לחץ על ידי מתווך או המוכר לחתום על מסמך כלשהו שיהווה מחויבות לדירה ולמוכר וזאת מכיוון שיש 'המון רוכשים פוטנציאלים'.

עלינו לדעת ולהבין באופן חד משמעי וללא עוררין כי חתימה על מסמך שהוא זכרון דברים יכול להוביל אותנו למבוי סתום כאשר בדירה יתגלו ליקויים כגון: בעיות רישום, חריגות בניה ועוד עשרות בעיות שיכולות להשפיע באופן ניכר ולגרום לרוכש הדירה ליסוג מההחלטה לרכוש דירה אך ברגע שחתמנו על זכרון דברים שהנו מסמך משפטי לכל דבר אנו מייצרים מחויבות משפטית שלעתים נצטרך להתמודד איתה בבית המשפט.

ולכן עצתי היא חד משמעית - לעולם לא לחתום על שום מסמך ללא עו'ד ושמאי מקרקעין שיבצעו בדיקות מקדימות על הנכס.

כמה מילים לסיכום

מאמר זה הוא קצה קצהו של היריעה שתוביל אתכם לקניית דירה בטוחה ונכונה יותר.

באתר 'שאל את טל' תוכלו למצוא מגוון עצום של עצות וידע בנושאים השונים הקשורים לקניית דירה.