אחד הצרכים הבסיסיים ביותר של האדם הוא גג מעל לראשו, מה חשוב לדעת כשבונים בית? איך רוכשים קרקע? לכניסה פורום מקרקעין - נדל"ן דירות למכירה
אתר הנדל"ן המוביל בישראל!



דירות מקבלן
דירות למכירה
דירות להשכרה
חדשות נדל"ן
משכנתא +
חברות בניה
משרדי תיווך
תמ"א 38
 



זכור אותי    שכחתי סיסמא    הרשמה
נדלן.קום הינו לוח דירות המוביל בישראל המציע דירות למכירה, דירות להשכרה ופרוייקטים חדשים לדיור המוצגים באמצעות תמונות, הדמיות, סיורים וירטואליים וצילומי וידאו. באתר תוכלו לחפש דירות, בתים ונכסים נוספים ולקבל מידע אודות הצעות למחשבון משכנתא




לוח דירות למכירה > חדשות נדל"ן כתבות מאמרים טיפים עיצוב הבית מה חדש?  

פרוייקט דיור לפי איזור

 פרוייקט בירושלים והסביבה
 פרוייקט בתל אביב והמרכז
 פרוייקט בחיפה קריות וחוף כרמל
 פרוייקט בצפון והגליל
 פרוייקט בדרום והערבה
 פרוייקט בשפלה
 פרוייקט בשרון
 פרוייקט במודיעין והסביבה
 פרוייקט בבקעת אונו
 פרוייקט בחדרה והסביבה
 פרוייקט בגליל מערבי

פרוייקט דיור לפי עיר

 אלפי מנשה
 אשדוד
 אשקלון
 באר יעקב
 באר שבע
 בית שמש
 בת ים
 גבעתיים
 הוד השרון
 הרצליה
 זכרון יעקב
 חדרה
 חו"ל
 חולון
 חיפה
 חריש
 טירת הכרמל
 יבנאל
 יהוד
 יפו
 יקנעם
 ירוחם
 ירושלים
 כוכב יעקב
 כפר סבא
 כרכור
 כרמיאל
 מודיעין
 מזכרת בתיה
 נילי
 נס ציונה
 נתניה
 סלעית
 עכו
 פרדס חנה
 פרדסיה
 פתח-תקוה
 צור יצחק
 קדימה - צורן
 קיבוץ אשדות יעקב
 קיבוץ נען
 קיבוץ פרוד
 קרית אונו
 קרית גת
 קרני שומרון
 ראש העין
 ראשון לציון
 רבבה
 רחובות
 רמת-גן
 רעננה
 תל-אביב
 פרוייקט בקרית השרון

 
 

סקירת שוק הדירות וענף הנדל"ן -

24/06/2009
כל הדרך למשכנתא

כל הדרך למשכנתא


למה כדאי לקחת משכנתא* על חשיבותם של ''שיעורי בית'' וכמה כסף הם יכולים לחסוך * איך משיגים את התנאים הטובים ביותר * מה צריך לדעת על החיים עם המשכנתא ועל איזה כללים חשוב להקפיד
דירוג הגולשים:
(5/5) 1

הגיע הרגע, החלטתם לרכוש דירה.

יחד או לחוד, זה לא משנה - יש בידיכם מספיק כסף ונכונות להתחייב כדי להשיג את הדירה או הבית העתידיים שלכם. אפילו אם אין לכם את כל הכסף הדרוש לכך, אתם עדיין מסוגלים להגשים את תוכניתכם. איך? בעזרת סכום נוסף שיגיע מהלוואת משכנתא. כך עושים כולם, לא?! ובכן, זה די נכון: רוב רוכשי הדירות בישראל - אם כי לא כולם - נעזרים במשכנתא כדי לרכוש את הבית או הדירה החדשים שלהם. יחד עם זאת, חשוב להבין: המשכנתא היא התחייבות גדולה ומשמעותית ביותר, שאתם לוקחים על עצמכם - לרוב לשנים רבות.

 אז מהי, בעצם, משכנתא?

המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לרכישת דירה או נכסי נדל"ן שונים. ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד הנכס (הבית שקניתם, למשל). שיעבוד זה מסתיים כאשר הלוואת המשכנתא נפרעת במלואה. תקופת הפירעון של המשכנתא יכולה להגיע ל-30 שנה.

מכיוון שמשכנתא היא, בדרך כלל, הלוואה של סכום גדול, לטווח ארוך - מדובר בהתחייבות משמעותית ביותר, שמשפיעה לאורך זמן על מהלך חיינו. לכן, בעת תכנון המשכנתא יש לבצע בחינות מקיפות וביניהן: גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, המסלולים העדיפים, התקופות הרצויות, לוח סילוקין מתאים ונושא הסילוק המוקדם.

השימוש במשכנתא לרכישת דירה או נכסים נדל"ניים שונים נפוץ בעולם כולו. בישראל הוא רווח במיוחד. יש לכך מספר סיבות כלכליות:

פריסת התשלומים היא אידיאלית ונוחה יחסית - הסכום הכולל מתחלק למנות קטנות על פני תקופה ארוכה, לעיתים עד 30 שנה. פריסה זו מקלה מאוד על ביצוע התשלום בעסקה הגדולה והיקרה של רכישת נכס.

עדיפות על פני תשלום דמי שכירות - במקום לשכור דירה בעלות של מאות דולרים בחודש, אפשר לרכוש את אותה הדירה בעזרת משכנתא. עלות המשכנתא יכולה להיות דומה לסכום החודשי של דמי השכירות, אבל הפעם ההבדל גדול: במקום להוציא כספים על דירה שאינה שלכם, אתם מוציאים את אותו הסכום על רכישה של הדירה, כלומר מבצעים סוג של השקעה. ההשקעה הזו תניב לכם פירות בהמשך חייכם.

 מי זכאי להטבות במשכנתא?

 מדינת ישראל מעניקה למגזרים שונים באוכלוסייה הטבות שונות במסגרת הלוואת המשכנתא. הטבות אלו ניתנות על ידי משרד השיכון והבינוי. בפועל, הזכאים מקבלים את הכסף דרך הבנקים למשכנתאות (בכפוף לתעודת הזכאות האישית של הזכאי). הבנקים מתפקדים כמתווך בין הלווים לבין המדינה, והם מקבלים עמלה מהמדינה עבור שירות זה.

בין הזכאים:• עולים חדשים.
זוגות צעירים.
רווקים שגילם עולה על 30 שנה.
משפחות חד-הוריות או משפחות שכולות.
חסרי דיור.
משפחות מרובות ילדים.

 ההטבות לזכאים מתבטאות, בדרך כלל, בשני אופנים עיקריים:


.1זכאות לריבית מופחתת על הלוואה מכספי המדינה - 

גובה ההלוואה המוזלת נקבע בהתאם לפרמטרים שונים, הנקבעים על ידי המדינה: מספר שנות הנישואים, מספר בני המשפחה, מצב בריאותי, גיל הלווים וכדומה.

 2. זכאות להלוואה גדולה יותר ממשרד השיכון והבינוי -

על פי כללי משרד השיכון והבינוי, קיימים פרמטרים שונים המאפשרים לזכות את המבקשים בהלוואות גדולות יותר. דוגמאות: ככל שגיל הלווים גבוה יותר, מספר שנות נישואיהם  רב יותר ומספר האחים והאחיות של הלווים גדול יותר, כך גדלים סיכוייהם לקבל הלוואה גדולה יותר בריבית נמוכה יותר.

בדיקת הפרמטרים השונים לזכאות מתבצעת בשיטת הנקודות. ככל שהזכאים עומדים ביותר פרמטרים הם צוברים יותר נקודות. ככל שצברו יותר נקודות, הם זכאים להלוואה גדולה יותר.

שימו לב: ברוב המקרים, ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הדירה או הנכס הנרכש. לכן נדרשים הלווים לקחת הלוואה משלימה מהבנקים או חברות הביטוח.

אילו מסמכים נדרשים לקבלת משכנתא?

• תעודת זהות

• תעודת זכאות (לזכאים)

• דפי חשבון עו"ש (3-5 חודשים אחרונים)

• אישורי הכנסה (לעובדים שכירים: 3-5 תלושי משכורת אחרונים. לעצמאים: אישור רואה חשבון ודו"חות מס)

• חוזה רכישת דירה/בית

• נסח רישום מקרקעין עדכני מה"טאבו", או אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת (כאשר הנכס אינו רשום בטאבו)

• מסמכים נוספים, בהתאם לעסקה או הנכס הספציפיים

הבטחונות שדורש הבנק

 מבחינת היקפה הכספי, המשכנתא היא הלוואה ייחודית, לעומת רוב ההלוואות הניתנות בבנק. אזרח ממוצע (לרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים (בממוצע). למעשה, מחקרים מוכיחים, כי עבור רוב הציבור עסקת המשכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר שיבצעו בימי חייהם. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה גדולה כל כך, לטווח ארוך כל כך (שבו הכל יכול לקרות), הבנק צריך להקפיד על מספר כללים:

• ההלוואה צריכה להילקח כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (כלומר, אפשר יהיה למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).

• ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון").

• הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה על ידי הפקדת הון עצמי.

• הנכס שנקנה בכספי המשכנתא צריך להיות מבוטח ב"ביטוח מבנה" למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה, למשל).

• הלווה צריך להיות מבוטח ב"ביטוח חיים למשכנתא". כך, במקרה של מות הלווה, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו. 

• יש להביא ערבים במידת הצורך. יצוין, כי המגמה היום היא להפחית את הצורך בערבים. הגישה הנוכחית רואה בנכס בטוחה להחזרת הלוואה (אם נוצרת בעיה בהחזר המשכנתא, אפשר למכור את הנכס כדי להחזיר את ההלוואה).

• בדיקה שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויותיהם. יש לבחון האם לאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע פשוט: גובה החזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג. 

• במידת הצורך הבנק מכסה את עצמו בביטוח נוסף (EMI - ראה פירוט בהמשך).

• הכסף מועבר על ידי הבנק ישירות למוכר הנכס, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הסיבה: הכסף ניתן למטרה אחת - רכישת הדירה - ולבנק חשוב שהכסף יגיע ליעדו, בלי "תחנות ביניים". לעיתים קרובות, הכסף מועבר ישירות לכיסוי הלוואת המשכנתא שהמוכר לקח על הנכס בבנק שלו.

מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?

הבנק מלווה כסף, אותו יקבל בחזרה בתוספת ריבית והצמדה, כנהוג. כדי לוודא, עד כמה שאפשר, שכל זה יתרחש באופן מסודר ובמועד, הבנק מגדיל את המעורבות והמחויבות של הלווה. השימוש בעתודות כסף פרטיות של הלווה (כסף שהוא "מביא מהבית"), לצורך השקעה, הוא בהחלט צעד שמגביר את מעורבותו בעסקה ומחויבותו אליה. זו אחת הסיבות שבגללה הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה (100% מימון). כך מונעים מצב שבו לווה לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ו"יחזיר את המפתחות" בלי שנגרם לו נזק כספי אישי.

כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?

על מה בדיוק אנחנו משלמים לאורך חיי המשכנתא? ממה, בעצם, מורכב ההחזר החודשי של המשכנתא? תשובה: בהחזר המשכנתא קיימים שני מרכיבים - הקרן וההצמדה.

קרן

הבה נפליג, לצורך העניין, לעולם דמיוני - עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם ניקח את סכום הקרן - כלומר, הסכום שאותו לווינו מהבנק - ונחלק אותו במספר התשלומים שנקבעו, נגיע לגובה ההחזר החודשי.
דוגמא: במשכנתא של 500,000 שקל ל-25 שנה (300 חודשים), התשלום החודשי על הקרן בלבד יעמוד על 1,666 שקל.

 ריבית והצמדה

ועכשיו, בואו נחזור לעולם שלנו - זה עם הריבית וההצמדה. מכיוון שערך הכסף יכול לעלות או לרדת לאורך השנים הבנק מצמיד אותו לכלי או ערך פיננסי כלשהו (מדד המחירים לצרכן, שער הדולר או האירו וכדומה). אופי הצמדה יכול להשתנות בין מסלול משכנתא אחד למשנהו, אבל המטרה  תמיד זהה - ההצמדה אמורה להגן על הבנק מפני ירידת ערך הכסף. וזה המקום לחדד: במסלול משכנתא של ריבית קבועה הריבית היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (המתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות). לכן, כל תזוזה במדד תשנה את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא.

עד כמה ההצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותית? מסתבר, שההצמדה משמעותית מאוד! נמחיש זאת, בדוגמא: נניח, שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 שקל והמדד עלה ב-1%. בעקבות עליית המדד יגדל חובכם ב-1%, ויעמוד מעתה על 505,000 שקל. זו הסיבה שאנשים רבים אינם מבינים איך הם משלמים ומשלמים וגובה החוב שלהם אינו יורד 

 ריבית - לוח שפיצר / קרן שווה

נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 שקל (+ריבית והצמדה) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 שקל (בתוספת הריבית וההצמדה). לפיכך, לאחר 5 חודשים תהיו חייבים רק 50 שקל מהקרן. זוהי קרן שווה (סכום ההחזר החודשי של הקרן שווה).

המשכנתא מחושבת על פי "לוח שפיצר". וזה המקום להדגיש: חישוב החזרי המשכנתא שלכם על פי לוח שפיצר הוא דרך החישוב הסטנדרטית והמקובלת, אלא אם ביקשתם אחרת.
במה מדובר? שיטת החישוב של המשכנתאות על פי לוח שפיצר עובדת כך שבשנים הראשונות של ההלוואה משלמים בעיקר על חשבון הריבית. רק אחרי שחלף בערך שליש מחיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל-25 שנה, במהלך 8 שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

 מה עדיף ללקוח?

ובכן, זה תלוי. היתרון בלוח שפיצר, הוא שבשנים הראשונות גובה ההחזרים נמוך יותר מאשר ההחזרים לפי חישוב של "קרן שווה". לזוג צעיר שהמשכנתא "לוחצת" עליו ומהווה חלק משמעותי מסל ההוצאות שלו - כדאי לשקול בחיוב החזרי משכנתא לפי לוח שפיצר. למי שיש יותר מרווח כלכלי מומלץ לשקול בחיוב החזרי משכנתא לפי "קרן שווה". הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים יכול להיות משמעותי.

מוצרים נלווים למשכנתא, מה צריך ומה כדאי?

ביטוח EMI

ביטוח זה מבטח את הבנק בנתינת אשראי במימון גבוה. הביטוח מכסה את הפסדי הבנק במקרה שאינו מצליח לכסות את מלוא יתרת ההלוואה על ידי מכירת הדירה.

לדוגמא: נניח שאתם רוכשים היום דירה בשווי של 100,000$ ולצורך כך לוקחים משכנתא של 90,000$ (כלומר 90% מימון). אם לא עמדתם בהחזר החודשי הבית שלכם מוצע למכירה על ידי כונס נכסים מטעם הבנק. הכונס מצליח למכור את הבית ב-80,000$ בלבד. לבנק נגרם הפסד של 10,000$. במצב זה ביטוח EMI ישלים לבנק את רוב ההפסד.

חשוב להבין, מדובר בביטוח לכל דבר ועניין: עם תנאי קבלה (חברת הביטוח לא מתחייבת לבטח כל עסקה) ופרמיה חודשית (תוספת חודשית לתשלום המשכנתא).
היתרונות ללקוח:
ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד (עד 95%).
אין צורך בערבים - חברת הביטוח היא הערבה ללקוח. אם אין לכם את מי להחתים - מכל סיבה שהיא - אתם יכולים להשתמש בביטוח EMI.

מהו ביטוח משכנתא? ואיזה סוגי ביטוח יש לרכוש?


הבנקים דורשים מלוקחי המשכנתאות לרכוש ביטוחים מסוגים שונים. זאת, כדי להבטיח את זכויותיו של הבנק (המלווה) לפרוע את ההלוואה במקרה הצורך. מתי מתעורר צורך כזה? אם, לדוגמא, הנכס ניזוק בטרם נפרעה ההלוואה, או שהלווה הכריז על פשיטת רגל.

סוגי פוליסות הביטוח שיש לרכוש:

.1ביטוח חיים - מטרתו להבטיח לבנק המלווה את כספו במקרה שהלווה (או אחד מהלווים) נפטר בטרם הוחזרה הלוואת המשכנתא במלואה.

.2ביטוח נכס - מטרתו להבטיח לבנק המלווה את כספו במקרה שהנכס ניזוק.  לדוגמא: נזקי שריפה, נזקי מים, נזקי רעידת אדמה וכדומה.

ניתן לרכוש את שני סוגי הביטוחים השונים מהבנקים, המציעים זאת בין יתר שירותיהם. אבל אפשר לרכוש אותם גם מחברות ביטוח חיצוניות, שאין להן קשר לבנקים.
עיקר הנהנים מפוליסות ביטוח במחיר נמוך הם זוגות צעירים ואלו שפרמיית ביטוח החיים שלהם נמוכות. אם הלווה מבוטח כבר בביטוח חיים אין צורך לרכוש פוליסה נוספת. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון, שהבנק ידרוש ממנו לשעבד את הפוליסה לטובת הבנק. אל תתבלבלו: מי שברשותו ביטוח מנהלים יחויב לרכוש ביטוח חיים לטובת המשכנתא.

אותם הכללים תקפים גם לגבי ביטוח נכס. וזה המקום לציין, רוכש ביטוח נכס אינו מחוייב לרכוש פוליסת ביטוח המכסה את כל שוויו של הנכס. יחד עם זאת, חובה עליו  לרכוש ביטוח המכסה את גובה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה.

החזרי מס בגין המשכנתא

הידעת? אם לקחת משכנתא מגיע לך כסף. כן, כסף מהמדינה. המדינה מעודדת את התושבים לבצע ביטוח חיים על מנת לדאוג לשארי המבוטח במקרה פטירתו. העידוד של המדינה מתבצע באמצעות החזר חלק מהפרמיה ששולמה בגין ביטוח החיים.

המשמעות, בעברית פשוטה: מחזירים לכם כסף. לא ידעת? רבים אינם יודעים. רוב השכירים בישראל אינם חייבים להגיש דו"חות מס, ולכן אינם מנצלים את זכאותם להחזרי מס שונים. איך זה מתבצע? באמצעות זיכוי מהסכומים שחייבים לשלם למס הכנסה. הכסף המגיע לך מצטרף כחלק מהחזרי המס השנתיים. מגיע לך - לא תיקח?!

   

** הכתבה פורסמה במקור באתר בית INFO

 


לא התקבלו תגובות לכתבה. הקלק כאן להוספת תגובה
 

אודות נדלן.קום
מפת אתר
תנאי שימוש
יצירת קשר
פרסם באתר
הוסף למועדפים
בעלי מקצוע
פרוייקטים
ירושלים
רחובות
ראשל"צ
תל אביב
אשקלון
באר יעקב
דירות למכירה
דירות למכירה בירושלים
דירות למכירה במודיעין
דירות למכירה בראשון לציון
דירות למכירה בתל אביב
דירות למכירה באריאל
דירות להשכרה
דירות להשכרה בחיפה והקריות
דירות להשכרה בתל אביב
דירות להשכרה בירושלים
דירות להשכרה במודיעין
דירות להשכרה בראשון לציון
חברות בניה
גינדי
אמפא מליבו
אפגד
משהב
מ.אביב
בוני התיכון
מחשבונים
מחשבון משכנתא
החזר חודשי
זכאות משכנתא
עלויות נלוות
ערך הנכס
שירותים נוספים
דירות לזוגות צעירים
פרויקטים מול הים
הרחבות ישובים
מושבים וכפרים
מאמרים
נכסים להשקעה

כל הזכויות שמורות © נדלן.קום ישראל בע"מ. רחוב מסלאויטא 11, תל אביב. טלפון:03-7583758 פקס:03-7583760

אתרים מומלצים