מהי תמ''א 38 ?

מהי תמ"א 38 ?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית המאפשרת קבלת היתר לחיזוק הבניין ולתוספת זכויות בנייה. כמו כן, ניתנות הקלות במיסוי (מס שבח ומס מכירה). התוכנית מעודדת דיירים לחזק את עמידות הבניין שלהם בפני רעידת אדמה. בעיקרון, בניינים שנבנו לפני ה 1.1.1980 יכולים לקבל תוספת זכויות בנייה שתאפשר הוספת דירות על הגג או באגף נוסף בבניין, הרחבת דירות קיימות ו/או הוספת ממ"ד.

הדיירים יכולים לנצל לשימושם את תוספת הזכויות או להעביר אותן לקבלן כדי שיוכל למכור ולממש את ערך הדירות שנוספו לבניין במסגרת התמ"א ובתמורה הקבלן יחזק וישדרג את הבניין ללא עלות מצד הדיירים. במסגרת שדרוג הבניין ניתן לשפץ את חזית הבניין, להוסיף מעלית, להוסיף ממ"דים, מרפסות, שיפוץ הלובי והגינה, החלפת תשתיות הבניין ועוד.

האם הבניין שלי עומד בדרישות תמ"א 38?

התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שנדרש חיזוקם. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות) מעניקה התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.

התמ"א אינה חלה על המבנים הבאים: מבנים שתקן 413 פטר אותם מחיזוק, מבנים שנקבעו להריסה לפי תכנית או לפי צו בית משפט, מבנים שהוקמו ללא היתר בניה. 

מהן הזכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38?

תמ"א 38 מאפשרת להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות לפי האפשרויות הבאות: הוספת קומה נוספת בשטח של קומה טיפוסית בבניין, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף בשטח של קומה טיפוסית. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.

כדי להאיץ חיזוק בניינים בעלי קומת עמודים, יזמה המועצה הארצית את שינוי מס' 2 לתמ"א 38 שאושר במרץ 2010. שינוי זה מאפשר תוספת של יחידות דיור הן בקומה המפולשת והן בקומה נוספת, או סגירתה לשימושים אחרים, כגון מרחב מוגן וכו'. בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א.

איך מיישמים את הזכויות של תמ"א 38 ?

לפי הוראות התמ"א, נדרשת בדיקת המבנה ע"י מהנדס מבנים בעל הכשרה מתאימה מרשם המהנדסים וקביעתו שאכן נדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה. יש לברר כי המהנדס הוא בעל ניסיון בתכנון וחיזוק מבנים לרעידות אדמה. לאחר שהובהר הצורך בחיזוק הבניין, נדרשת החלטת הדיירים לפעול לחיזוק מבנה מגוריהם. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008) קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף. בשלב זה נדרשים בעלי הנכס להחליט כיצד לממש את החיזוק. מומלץ כי בעלי הנכס יבחנו את "סל" הזכויות המוצעות בתמ"א ואת האפשרויות המוצעות בה, וישקלו אילו מתוכן מתאימות לבנין (חלקן או כולן) ובאיזו דרך מוטב לממש אותן. לכל מבנה ולכל דיירים יש צרכים והעדפות שונות, והתמ"א מאפשרת לכן מספר אפשרויות לתוספת הזכויות ולביצוע החיזוק.

אחת האפשרויות היא לפנות ליזם/חברה אשר יטפלו בכל הליכי התכנון, אישור הבקשה להיתר וביצוע הבניה, הכל בהתאם להסכמות עם הדיירים ובעלי הנכס. קיימות מספר רב של חברות העוסקות בתחום, אולם אין חובה לפעול באמצעותן –נושא זה נתון כמובן לבחירת בעלי הנכס.

אם בעלי הנכס בוחרים לפנות ליזם/קבלן/חברה, מומלץ תמיד לבדוק מספר הצעות ולהתקשר עם רק קבלן רשום כדין.

את הבקשה להיתר, אשר תכלול את הן את השינויים והתוספות המוצעות במבנה והן את מרכיבי החיזוק יש לערוך ולהגיש לוועדה מקומית על ידי מי שמורשה לכך על פי החוק (אדריכל, מהנדס או הנדסאי, בהתאם לסוג המבנה). ההתקשרות עם בעל המקצוע, אשר יערוך את הבקשה וילווה את תהליכי אישורה, יכולה להיות חלק מהתקשרות עם היזם/החברה אשר תספק שירותי תכנון כחלק מהעסקה. אולם ניתן גם להפריד בין תהליכי התכנון והטיפול בהיתר הבניה לבין תהליכי הבניה והביצוע, בהתאם לבחירת בעלי הנכס.

יש לזכור כי ההחלטה הסופית בדבר תוספת זכויות בניה נתונה בידי הועדה המקומית אשר תקבע לאחר בחינת תנאי הבניין, ולאור שיקולים מקומיים וסביבתיים, מהם הזכויות המתאימות לבניין.