בנק ישראל מטיל פצצה

דוח בנק ישראל שפורסם היום (א') מתייחס לא רק לכלכלת ישראל, אלא גם לשוק הנדל"ן הישראלי. במסגרת פרק מיוחד המוקדש לתחום הבנייה ושוק הדיור, מתייחסים בבנק ישראל לתוכנית הדגל של משרד האוצר, 'מחיר למשתכן', להשפעתה של תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) ואף להתפתחות הטכנולוגית בענף הבנייה והשפעתה על היקפי הבנייה.

הדוח נפתח בנימה פסימית במיוחד: "מחירי הדירות ושכר הדירה האמירו זו השנה השמינית ברציפות, וקצב עלייתם של מחירי הדירות האיץ מ-4.7% ב-2014 ל-8% השנה", ומציין את גידול מספר העסקאות בשוק: "היקף העסקאות בדירות שב לגדול השנה לאחר שאשתקד הוא ירד. צירוף זה מצביע על כך שהגידול בביקוש גבר על התרחבות ההיצע".

בהמשך הדוח, בנק ישראל מציין את מאמציו של מנהל התכנון בצעדים להגדלת היצע הקרקעות המתוכננות, ואת הקמת הותמ"ל (הועדה לתוכניות מועדפות לדיור), אך מוסיפים כי המהלכים לא מצליחים לשפר את הגדלת ההיצע בפועל: "הגידול המרשים שחל במספר האישורים מאז 2012 לא בא לידי ביטוי בגידול בקרקעות המתוכננות שרשות מקרקעי ישראל מכרה וגם לא בהתחלות הבנייה. זאת, ככל הנראה, מכיוון שאי-אפשר לממש את התכניות המאושרות בלי למלא את ההתניות הנלווֹת לאישורים - בניית התשתיות הנדרשות".

מי שפחות יאהב את הדו"ח, הוא שר האוצר, משה כחלון. תכנית הדגל שלו, 'מחיר למשתכן', מוזכרת באופן בולט בדוח, ופרוסה על פני ארבעה עמודים. בנק ישראל מציין שהתכנית של הממשלה לא רק שלא תתרום להורדת מחירי הדירות – היא עלולה להגדיל ביקושים לדירות ולתרום לעלייה של מחירי הדירות במדינה.

בדוח נכתב: "התכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה, כי מתוך כ-100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ-15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקאות של הזכאים - רוכשי דירה ראשונה - שעומד בשנים האחרונות על כ-40% ממספר העסקות השנתי".

ובמילים פשוטות – בנק ישראל לא מאמין בתכניתו של כחלון, ומציף מחדש את אזרחי המדינה שמתקשים לרכוש דירה, בפסימיות ובאכזבה.

באשר לתמ"א 38 נכתב בדו"ח כי הציבור הישראלי מעדיף את אזורי המרכז. לכן, מזווית ראייה ארוכת טווח, במחוזות המרכזיים נדרש ציפוף אוכלוסין רב מזה שמאפשרת תמ"א 38.

"אף שתמ"א 38 מוליכה לציפוף מסוים בטווח הקצר, היא אינה מתיישבת עם הראייה ארוכת הטווח", כך מחברי הדוח, "כיוון שבאזורי המרכז (תל אביב, המרכז וירושלים) אין הרבה קרקע פנויה ולכן דרוש ציפוף רב מהציפוף המתאפשר הודות לתמ"א 38 ,תכנית זו מרחיבה את היצע הדירות במחיר פגיעה בייעול השימוש בקרקע בטווח הארוך".

בבנק ישראל מציעים פתרון לבעיה: "להגביל את האפשרויות לחיזוק מבנים רק לבניינים שאינם מתאימים לתכניות פינוי-בינוי בטווח הנראה לעין". כלומר, בנק ישראל ממליץ לצמצם את השימוש בתמ"א 38 משום שתוספת של יחידות הדיור שמגולמת בתוכנית נמוכה מאשר בתכניות פינוי-בינוי, שצריכות לקבל עדיפות.

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומומחית בתחום הנדל"ן, מסרה לנדל"ן קום: "תוכנית מחיר למשתכן לא תפתור את בעיית שוק הדיור בישראל. ראשית, היא מכוונת רק לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור נותרים 'מחוץ למשחק', לראייה יש עלייה דרמטית במחירי דירות יד שניה! שנית, עד שהקבלן הזוכה יקבל את הקרקע מרמ"י ועד שיתאפשר שיווק לרוכשים יחלפו עוד לפחות שנתיים! בזמן הזה ימשיך הזוג הצעיר לשלם דמי שכירות וארנונה, יספוג את עליית המחירים, ובסופו של יום יפסיד יותר מהרווח שאולי יעלה בידו אם יזכה בהגרלה (סיכון לא מבוטל, פער עצום בין כמות הנרשמים לכמות הדירות). שלישית, קיים חשש גדול שהוזלת המחיר תוריד משמעותית את איכות הבניה, ובעיקר בשטחים הציבוריים והמשותפים בבניין ובסביבתו, יש הטוענים כי אלה יהיו ה"שיכונים" של מחר.

לראייה, עד כה מרבית הזוכים אינן חברות הבניה המובילות במשק אלא קבלנים מקומיים וקטנים יחסית".

כתב: אוהד אשכנזי.