אילו בדיקות מסחריות יש לעשות לפני קניית דירה?

לפני כל רכישת דירה ישנן מספר בדיקות שעלינו לבצע, על מנת לוודא שנשקיע את כספנו בצורה חכמה. גם במידה ורכישת הדירה היא לא למטרת השקעה אלא למטרת מגורים בלבד, עדיין יגיע יום בוא נרצה למכור אותה במחיר טוב. בשביל להיות בטוחים שאנחנו עושים עסקה טובה ולא קונים חתול בשק, עלינו לערוך מספר בדיקות כלכליות ומסחריות לפני רכישת הדירה. במאמר זה נתמקד בבדיקות הכלכליות והמסחריות בלבד שיהיה עלינו לעשות לפני רכישת דירה:

בדיקות שיש לעשות באינטרנט לפני רכישת דירה

 1. מחפש בגוגל את הביטויים הבאים: "מחירי דירות ב...(שם העיר והשכונה שאנחנו רוצים למכור בה)", "עליית/ירידת מחיר ב... (העיר והשכונה שאנחנו רוצים למכור בה)". בחיפוש זה נתמקד ב-20 התוצאות הראשונות וננסה לקבל מידע מכל מקור מידע שעולה – יש לבחון כל מקור מידע בעין מאוד ביקורתית. לדוגמא אם מופיעה כתבה בעיתון כלכלי על עליית מחירי הדירות בשכונה מסויימת יש לבדוק מי הם הגורמים המצוטטים בכתבה. במידה ובכתבה מצוטטים מתווכים הפועלים בשכונה או בעיר, נחשוד מיד בכתבה זו ונחפש סימוכין נוספים לאמיתותה על ידי התוצאות האחרות שעולות. דוגמא נוספת למקור מידע מחשיד, הם אתרי רשויות ועיריות מקומיות המתקבלות בתוצאות החיפוש, להם יש אינטרס גדול להכריז כי בעיר שלהם חלה עליית מחירים. זאת, כדי למשוך קונים פוטנציאלים.

 2.  בדיקות באתר מאגר המידע של רשות המסים לגבי: א) קצב מכירת הדירות באותו האיזור בתקופה האחרונה – קצב מהיר מצביע על ביקוש גבוה לדירות. זהו סימן טוב המצביע על כך שנוכל למכור את הדירה שאנחנו רוכשים בקלות רבה יחסית. ב) קצב עליית מחירי הדירות ב-5 השנים האחרונות – עלייה סולידית במחירי הדירות באיזור ביחס למחירי הדירות באיזורים אחרים בארץ מצביעה על כך שפוטנציאל עליית המחיר באותו האיזור עדיין לא מוצה עד תום. עם זאת, ירידה במחירי הדירות באיזור תסמן לנו שמחירי הדירות באיזור עדיין נמצאים במגמה שלילית.

 3.  בדיקות באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי המצב הסוציואקונומי בשכונה ורמת החינוך (גם אם אין לכם ילדים, חינוך טוב הוא סימן לשכונה בה הביקוש לדירות גבוה מאשר שכונה בה רמת החינוך ירודה). ניתן גם לבדוק את רמת החינוך על ידי חיפוש של צירופים שונים בגוגל של המילים חינוך ושם השכונה המבוקשת – התוצאות שנקבל יהיו כתבות המדברות בין השאר על רמת החינוך באותה השכונה.

 4.  בדיקות של קצב השכרת הדירות באיזור באתר נדלן.קום או בכל לוח דירות אחר (גם במידה ואנחנו רק מתכוונים לגור בדירה נרצה לוודא כי יש לדירות באיזור יש פוטנציאל השכרה גבוה). הדרך לבדוק זאת היא להתקשר למודעות להשכרת דירות מלפני שבועיים – החודש האחרון ולוודא כמה מהן רלוונטיות. במידה והרבה מהן רלוונטיות סימן שהביקוש להשכרת דירות באיזור הוא נמוך ויש לקחת זאת בחשבון בשיקולים שלנו.   

בדיקות ברשויות

 1.  בדיקה על תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 באיזור (ניתן לבדוק במחלקת התכנון ברשות המקומית). תמ"א 38 מתבצע לרב בבניין אחד ולכן הוא לא מפריע לנו במיוחד, אבל פינוי בינוי יכול להתבצע על איזור של חצי רחוב ולכן יש לקחת בחשבון שאם נרכוש דירה באיזור נגור ליד אתר בנייה במשך מספר שנים.

2.  בדיקות במחלקת התכנון שברשות המקומית על תוכניות מתאר המיועדות לשכונה ולשכונות המקיפות את השכונה בה אנחנו מחפשים דירה. במידה ויש תוכניות להקים רבי קומות בשכונה זו נדע כי היכולת שלנו למכור את הדירה שלנו בעתיד עשוייה להיות נמוכה. בנוסף המחיר של הדירה שלנו עשוי  לרדת כי רבי הקומות עשויים להסתיר לנו את הנוף. בעיה נוספת שעשויה לצוץ היא פקקי תנועה וזיהום אוויר כתוצאה מציפוף מוגבר באיזור כתוצאה מתוכניות בפיתוח של הרשות המקומית.

3.  בדיקות של תכנון איזור – האם כביש 6 יגיע לאיזור, או האם מתכננים פתיחה של כביש חדש לשכונה (מה שמצד אחד עשוי לשחרר פקקים אבל להגביר את הציפוף בשכונה).

4.  בדיקות לאיזורים ישנים (מעל 50 שנה) – באיזורים אלו נבדוק מהי ההקפדה על השימור ועל קווי הבניין באיזור – נוכל לשאול זאת במחלקת השימור ברשות המקומית. למה זה משנה לנו? לדוגמא אם נרכוש נכס לשימור שיש עליו זכויות בנייה, עלות הבנייה העתידית בנכס זה תהייה מאוד גבוהה, מה שעשוי להוריד את האטרקטיביות של רכישתו

5.  בדיקת חריגות בנייה באיזור ביחס לאיזורים אחרים – בדיקה זו יש לבצע במחלקת רישוי ברשות המקומית. במחלקה זו עשויים לא לספק לכם נתונים מדוייקים לגבי היקפי חריגות הבנייה באיזור אבל יוכלו לומר לכם האם חריגות הבנייה הם מתחת או מעל הממוצע ביחס לשכונות אחרות באותה העיר. חריגות בנייה מצביעיות על רמת האוכלוסיה באותה השכונה או יותר נכון על רמת שכנות טובה באותה שכונה – רמה נמוכה של חריגות בנייה = שכונת טובה.

בדיקות עם אנשי שטח

 1.  בדיקות האיזור אצל בעלי עסקים קטנים וותיקים בשכונה – ניתן לשאול את הספר, החנווני, או כל מוכר שיש לו עסק בשכונה יותר מ-10 שנים האחרונות. נוכל לשאול אותם מה מצב הביקוש של הדירות למכירה ולהשכרה? למה אנשים מעוניינים לרכוש דירה באיזור ולמה אנשים לא רוצים לרכוש דירה באיזור?

2.  שיחות עם מתווכים – למרות שמתווך ינסה לרוב לשווק את השכונה בה הוא עובד, במהלך ההסתובבות איתו בשטח הוא יפוט מספר נתונים שיוכלו לתת לנו אינדיקציה לביקוש/חוסר ביקוש באיזור. כמו כן, לפי רמת הלחץ שהמתווך ישדר נוכל ללמוד על רמת העסקאות באיזור – אם הוא לחוץ למכור לנו נדע שכרגע התקופה קצת יותר "יבשה"

3.  שיחות עם מוכרים – לשאול מוכרים פוטנציאליים למה הם מוכרים את הנכס שלהם. לרב הםא לא בהכרח יגידו את הסיבה האמיתית אבל מספיק שאחד מתוך 5 מוכרים פוטנציאליים יגיד כי באיזור בונים הרבה אנטנות סלולריות ללא אישור וזו כבר סיבה מספקת לבצע בדיקה זו.

 נכתב על ידי ישראל הס – מארגן קבוצות רוכשים במסגרת קבוצת הרוכשים הירושלמית