איך תזהה בועת נדלן אפשרית לפני רכישת דירה?

השאלה הראשונית של כל אחד מהמתעניינים ברכישת דירה היא, האם אני לא הולך לעשות את טעות חיי ולרכוש דירה במחיר גבוה מידי? או האם המחירים של הדירות לא מנופחים דיים? ובעיקר מתי הבועה הזאת הולכת להתפוצץ? כמובן שלא נוכל לספק תשובה חד משמעית לשאלה - האם שוק הנדל"ן בישראל מצוי בבועה, אבל עם ניתוח נכון של שכונות ספציפיות נוכל לחזות ברמת וודאות גבוהה בועת נדל"ן אפשרית. לפניכם הקריטריונים העיקריים בהם נשתמש כדי לעשות זאת:

 1. הבדיקה הראשונה היא בדיקת כמות מכירת הדירות ב-12 החודשים האחרונים בשכונה. ניתן לבדוק את המכירות בשכונה על ידי בדיקה פרטנית תוך בדיקת המכירות בכל רחוב במאגר המידע של רשות המסים. את הבדיקה נבצע ל-12 החודשים האחרונים. נערוך טבלת אקסל ונבדוק מה היתה כמות מכירת הדירות בכל אחד מ-12 החודשים הללו. אם גילינו כי מתפתחת מגמה שלילית, כלומר שבחודש הראשון של הבדיקה (לפני שנה) נמכרו 10 דירות בשכונה והקצב יורד בהדרגה ולדוגמא בחודש האחרון נמכרה רק דירה אחת, אז נדע כי לפנינו סימן להאטה בקצב רכישת הדירות. האטה בקצב רכישת הדירות תביא בסופו של דבר לירידה במחירי הדירות מכיוון שישנם מוכרים שחייבים למכור את דירתם, אפילו אם הם יקבלו מחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק.

2. הבדיקה השנייה היא כמות שלטי המתווכים ברחוב – ברב המקרים לאחר שבעל דירה לא מצליח למכור את דירתו בעצמו, הוא פונה לשירותי תיווך ולכן מיקומם של שלטי תיווך רבים בשכונה יעיד על עודף במוכרים וזה סימן להאטה במכירות, או במלים אחרות הסבירות להתפוצצות בועת נדל"ן בשכונה גבוהה כיום מאשר בעבר. עם זאת, בדיקה זו מאוד קשה מכיוון שאנחנו צריכים להכיר את השכונה מקרוב ובמשך כמה חודשים, על מנת להעריך שינוי בקצב תליית שלטי התיווך על הדירות למכירה. במידה והשכונה זרה לכם, יש לבדוק ולשאול לפחות 5 אנשים מתושבי השכונה הוותיקים למה יש בשכונה כל כך הרבה שלטי תיווך והאם זה דבר רגיל? זו בדיקה קצת קשה כי הזיכרון של האנשים יכול להטעות.

3. בדיקות עם בעלי ומנהלי בתי קפה מקומיים – למתווכים רבים אין משרד ולכן הם מקיימים פגישות בבתי קפה מקומיים, בכל בית קפה שכונתי תמצאו לפחות 5 מתווכים המשתמשים בו על בסיס קבוע. בזמנים בהם הביקוש גבוה, תדירות הפגישות של המתווכים עם לקוחותיהם הפוטנציאליים תהייה גבוהה. עם זאת, במידה והביקוש נמוך תדירות הפגישות של המתווכים עם לקוחותיהם תהייה נמוכה, אך תדירות הפגישות של המתווכים עם המתווכים האחרים בשכונה תהייה גבוהה, לשם תמיכה ועידוד. תשאלו את בעלי בתי הקפה המקומיים מהי תדירות הפגישות של המתווכים עם לקוחותיהם והאם חל שינוי בכך בחודשים האחרונים – לרב בעלי או מנהלי בתי הקפה ידעו לספק את התשובה כי הם מכירים את לקוחותיהם הקבועים ואת אורחותיהם.

4.  עליית המחיר מעל הממוצע העירוני – בדיקה נוספת הקשורה אף היא למאגר המידע של רשות המסים. יש לבדוק קודם כל את עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות בעיר בה אתם מחפשים דירה – ניתן למצוא נתון זה בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לאחר מכן יש למצוא את עליית המחירים בשכונה הספציפית ב-5 השנים האחרונות. זאת, נעשה על ידי בדיקה פרטנית – נחפש במאגר המידע דירות שנמכרו בשכונה לפני 5 שנים ושנמכרו שוב במהלך השנה האחרונה. ננסה למצוא כמה שיותר דירות כאלו ונחשב את ממוצע עליית המחיר שלהן. במידה וממוצע עליית המחיר של דירות אלו גבוה מעל ממוצע עליית המחיר בעיר, נדע שאנחנו נמצאים בשיא מסויים והסבירות כי בשכונה מתפתחת בועת נדל"ן שתתפוצץ בקרוב קרובה מאוד.

ישראל הס,  מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים במסגרת קבוצת הרוכשים הירושלמית